מבנים מסוכנים: המדריך המשפטי המלא לבעלי נכסים ודיירים

מבוא

מבנה מסוכן הוא מונח מטריד, המעורר חששות כבדים בקרב דיירים, בעלי נכסים והרשויות המקומיות כאחד. קריסה של מבנה, גם חלקית, עלולה לגרום לאובדן חיי אדם, פציעות קשות ונזקים כבדים לרכוש. המערכת המשפטית בישראל, באמצעות חוקים ותקנות שונים, מבקשת להסדיר את הטיפול במבנים אלו, להטיל אחריות על בעליהם ולהבטיח את שלום הציבור. מאמר זה יספק סקירה מקיפה של ההיבטים המשפטיים הקשורים למבנים מסוכנים, החל מהגדרתם, דרך הליכי אכיפה ועד לזכויות וחובות המעורבים.

מהו "מבנה מסוכן" על פי החוק?

המונח "מבנה מסוכן" אינו מוגדר באופן אחיד ומפורט בחקיקה הראשית, אלא נגזר בעיקר מפקודת העיריות [נוסח חדש] ומההסדרים הנלווים לה. בפועל, מבנה ייחשב למסוכן אם קיימת בו סכנה ממשית ומיידית לבני אדם או לרכוש, הנובעת מפגמים הנדסיים, ליקויים קונסטרוקטיביים, בלאי חמור, הזנחה או נזקים אחרים (כגון רעידת אדמה, שריפה וכדומה). ההכרזה על מבנה כמסוכן מתבצעת לרוב על ידי מהנדס מוסמך מטעם הרשות המקומית, אשר בוחן את מצב המבנה ומגיש דו"ח מפורט.

הליקויים העיקריים שעלולים להביא להכרזה על מבנה כמסוכן כוללים, בין היתר:

• סדקים רחבים ועמוקים בעמודים, קורות ותקרות.
• התפוררות בטון או חלודה בזיון ברזל.
• שקיעות או תזוזות של יסודות המבנה.
• ניתוק חיפויים חיצוניים (אבן, קרמיקה).
• מעקות רופפים או חסרים במרפסות ובחדרי מדרגות.

אחריות בעלי הנכסים והרשות המקומית

אחריות בעלי הנכסים: על פי פקודת העיריות, האחריות העיקרית לתיקון מבנה מסוכן מוטלת על בעלי הנכסים. הרשות המקומית, באמצעות ראש העיר או מי מטעמו (לרוב מהנדס העיר), מוסמכת להוציא צו מבנה מסוכן המחייב את הבעלים לבצע תיקונים הנדסיים בתוך פרק זמן קצוב. אי מילוי אחר הצו עלול לגרור סנקציות משפטיות, לרבות הטלת קנסות כבדים, ביצוע העבודות על ידי הרשות המקומית וחיוב הבעלים בעלויות, ואף הגשת כתב אישום פלילי בגין סיכון חיי אדם. במקרים מסוימים, ייתכן שתוגש גם תביעה נזיקית כנגד בעלי הנכסים.

אחריות הרשות המקומית: הרשות המקומית נושאת באחריות לפיקוח על מבנים בתחומה ולהבטחת בטיחותם. עליה לבצע ביקורות יזומות, לטפל בפניות ציבור ולפעול לאכיפת צווי מבנה מסוכן. עם זאת, אחריות זו אינה פוטרת את בעלי הנכסים מחובתם לדאוג לתקינות רכושם. ישנה פסיקה ענפה המטילה אחריות על הרשות המקומית במקרים של רשלנות או מחדל בטיפול במבנים מסוכנים, אולם זהו נושא מורכב התלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה.

הליכי טיפול בצו מבנה מסוכן

1. זיהוי והודעה: לרוב, מהנדס מטעם הרשות המקומית מגיע לבחון את המבנה בעקבות תלונה או סקר יזום. במידה ונמצא כי המבנה מסוכן, תישלח לבעליו הודעה על הכוונה להוציא צו.
2. צו מבנה מסוכן: הצו יפרט את הליקויים שנמצאו, את הדרישות לתיקונם ואת לוחות הזמנים לביצוע. במקרים של סכנה מיידית, הרשות רשאית להורות על פינוי דחוף של המבנה ועל ביצוע פעולות חירום להסרת הסכנה.
3. זכות ערעור/השגה: בעלי נכסים רשאים לערער על הצו או להגיש השגה עליו בתוך פרק זמן קצוב, לרוב בפני ועדה מקומית לתכנון ובנייה או בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
4. ביצוע תיקונים: על בעלי הנכסים מוטלת החובה לתאם עם מהנדס בניין מוסמך, להכין תוכנית עבודה ולבצע את התיקונים הנדרשים בפיקוחו. בסיום העבודות, יגיש המהנדס דו"ח לרשות המקומית המאשר את הסרת הסכנה.
5. אי מילוי אחר הצו: אם הבעלים אינם ממלאים אחר הצו, הרשות המקומית רשאית, כאמור, לבצע את העבודות בעצמה ולחייב את הבעלים בהוצאות, בתוספת ריבית והצמדה. לעיתים, הרשות אף תטיל קנסות כבדים או תפעל להגשת כתבי אישום.

השלכות על דיירים ובעלי זכויות

הכרזה על מבנה כמסוכן משפיעה באופן דרמטי על דייריו ובעלי הזכויות בו:

• פינוי: במקרים חמורים, ייתכן שיידרש פינוי מיידי של הדיירים מהמבנה, עד לתיקון הליקויים או הריסתו.
• הוצאות: בעלי דירות נדרשים לשאת בעלויות התיקונים, לרוב באמצעות ועד הבית או במישרין. פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה עשוי להיות רלוונטי כאשר אין הסכמה על ביצוע התיקונים.
• פגיעה בערך הנכס: הכרזה על מבנה כמסוכן עלולה לפגוע באופן משמעותי בערך השוק של הדירות בו.
• חובות משכירים כלפי שוכרים: משכיר שדירתו הוכרזה כמסוכנת עשוי להידרש למצוא דיור חלופי לשוכרים, להשיב דמי שכירות או לפצותם בגין עוגמת נפש והוצאות.

חשוב לציין כי במקרים של מבנים מסוכנים, קיים לעיתים קושי לאתר את כל בעלי הנכסים, במיוחד במבנים ישנים עם ריבוי יורשים או בעלים שאינם מתגוררים במקום. מצב זה מעכב את הטיפול ויוצר אתגרים משפטיים וביצועיים.

טיפול בשכן סרבן

אחד האתגרים הנפוצים ביותר בטיפול במבנים מסוכנים הוא התמודדות עם שכן סרבן, המסרב לשתף פעולה בביצוע התיקונים או במימון חלקו. במקרים כאלה, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו עשה שיחייב את השכן לשתף פעולה, או לחלופין לבקש מבית המשפט להסמיך את יתר הדיירים לבצע את התיקונים ולחייב את השכן הסרבן בחלקו. לעיתים, במצבים קיצוניים, ניתן אף לבקש צו הריסה שיפוטי כנגד חלק מסוכן במבנה אם אין דרך אחרת להסיר את הסכנה.

סיכום

הטיפול במבנים מסוכנים הוא משימה מורכבת ורבת היבטים, המחייבת הבנה מעמיקה של החקיקה הרלוונטית, פרוצדורות האכיפה והשלכותיהן. על בעלי נכסים מוטלת אחריות כבדה לדאוג לתקינות רכושם, ואילו הרשויות המקומיות אמונות על פיקוח ואכיפה. במקרה של חשש למבנה מסוכן, או עם קבלת צו מבנה מסוכן, יש לפעול באופן מיידי ובאופן מושכל, רצוי בליווי ייעוץ משפטי והנדסי מקצועי, על מנת להבטיח את שלום הציבור ואת שמירת הזכויות והאינטרסים של כל המעורבים.

עו"ד ונוטריון מוטי גולן

פקודת העיריות [נוסח חדש] מבנים מסוכנים – מדריך מלא: הגדרה, סימנים וחוק המדריך המלא למבנה מסוכן טיפול הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים - מבקר המדינה חוק התכנון והבנייה