השפעת פקיעת תמ"א 38 והחקיקה המחליפה על זכויות במקרקעין

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, סיימה את דרכה בתאריך 1.10.2023, לאחר כ-18 שנים בהן הובילה מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. עם זאת, הוראות התכנית ימשיכו לחול בערים מסוימות לתקופה מוגבלת, עד ליום 18.5.2026, או עד לאישור תוכנית סטטוטורית אחרת שתחליף אותה '''מהי תוכנית תמ"א 38?'''. פקיעת התמ"א מעלה שאלות רבות לגבי עתיד פרויקטים של חיזוק ובינוי, ודורשת הבנה מעמיקה של החקיקה המחליפה והשלכותיה על זכויות בעלי המקרקעין והיזמים.

הרקע לפקיעת תמ"א 38 והצורך בשינוי

מטרתה העיקרית של תמ"א 38 הייתה להציל חיי אדם באמצעות חיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקני רעידות אדמה הנוכחיים. התכנית איפשרה ליזמים להקים תוספות בנייה משמעותיות (כגון קומות נוספות, הרחבת דירות קיימות והוספת מרפסות וממ"דים) בתמורה לחיזוק המבנה. למרות ההצלחה החלקית, המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תוקף התכנית ביום 01.10.2022 (וביצעה הארכה נקודתית), בין היתר, בשל הקשיים ביישומה, חוסר אחידות גאוגרפי, וריכוז הפרויקטים באזורי ביקוש מרכזיים בלבד '''החלטות המועצה הארצית בנושא פקיעת תמ"א 38'''. ההכרה בצורך בהתחדשות עירונית כוללנית יותר, לצד יצירת ודאות תכנונית ואחידות מרחבית, הובילה לפיתוח חלופות רגולטוריות.

החקיקה המחליפה: תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה

כמענה לפקיעת תמ"א 38, נכנס לתוקף תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. תיקון זה נועד לקבוע מנגנונים חדשים להתחדשות עירונית, תוך מתן כלים לוועדות המקומיות לאשר פרויקטים כאלה באמצעות תוכניות בניין עיר מפורטות (תב"ע) או מכוח סמכות הניתנת להן בחוק '''תיקון 139 (החקיקה המחליפה לתמ"א 38) מינהל התכנון'''. התיקון מעביר את מרכז הכובד התכנוני לרשויות המקומיות, במטרה לאפשר התאמה טובה יותר לצרכים הייחודיים של כל אזור ולצמצם את הפערים בין אזורי ביקוש לפריפריה.

השלכות על בעלי דירות ויזמים

• בעלי דירות: פקיעת תמ"א 38 דורשת מבעלי דירות להכיר את החלופות החדשות ואת ההליכים התכנוניים המקומיים. עליהם לוודא שהבניין עומד בדרישות החיזוק גם ללא התמ"א, ולבחון את האפשרויות הקיימות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי-בינוי או תכניות רשות מקומיות. הליך של הגשת התנגדות לתוכנית בניה עשוי להיות רלוונטי במקרים בהם התוכניות החדשות אינן עולות בקנה אחד עם ציפיותיהם או פוגעות בזכויותיהם. בעלי דירות צריכים להיות מודעים גם להיבטי היטלי פיתוח במקרקעין שעשויים לחול בפרויקטים חדשים.

• יזמים: ליזמים נדרשת גמישות והתאמה למסגרת הרגולטורית החדשה. עליהם לפעול מול הרשויות המקומיות ולאמץ מודלים עסקיים המותאמים לתכניות המקומיות. הבנת הדרישות החדשות היא קריטית להצלחת פרויקטים עתידיים, לרבות סוגיות הקשורות לאחריות הקבלן לרישום בית משותף וניהול סיכונים תכנוניים.

תפקיד המפקח על רישום המקרקעין

גם לאחר פקיעת תמ"א 38, המפקח על רישום המקרקעין ממשיך למלא תפקיד חשוב ביישוב סכסוכים הנוגעים לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית, לרבות אלו שהחלו מכוח התמ"א. סמכויות המפקח כוללות טיפול בסכסוכים בין דיירים בנוגע לביצוע עבודות חיזוק והרחבה, תוך שמירה על זכויות הקניין של כלל הצדדים '''המפקח על רישום המקרקעין'''. סכסוכים אלו עשויים לכלול מחלוקות על אופן חלוקת הזכויות, תמורה לדיירים, או השפעת הפרויקט על הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור באזורים מסוימים.

עתיד ההתחדשות העירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, נותרו יעד לאומי חשוב. עם זאת, הדרך למימושם עברה מודל ריכוזי ארצי למודל מבוזר יותר הממוקד ברשויות המקומיות '''תמ"א 38 (מושג)'''. המעבר דורש מכלל הגורמים המעורבים – בעלי דירות, יזמים, עורכי דין ורשויות תכנון – לגלות ערנות, להתעדכן בחקיקה המשתנה, ולשתף פעולה על מנת להבטיח את הצלחתם של פרויקטי ההתחדשות העירונית בישראל. בחינה מעמיקה של החוקים, התקנות והתוכניות המקומיות, יחד עם ייעוץ משפטי מקצועי, יסייעו לנווט בהצלחה במורכבות המשפטית והתכנונית החדשה. אנו עומדים בפני עידן חדש בהתחדשות העירונית, ובו יקבעו הכללים והאפשרויות לפרויקטים בשנים הקרובות. היערכות נכונה היא המפתח למימוש הפוטנציאל הגלום בשינויים אלה.