מחוברים שנרשמו בנפרד מהקרקע: סעיף 157 לחוק המקרקעין והשלכותיו

בעולם דיני המקרקעין בישראל, סוגיית "מחוברים שנרשמו בנפרד מהקרקע" מעוררת לא אחת שאלות מורכבות בנוגע לבעלות, סחירות והשלכות משפטיות. סעיף 157 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 נועד להסדיר מצבים אלו, הנובעים בעיקר מהיסטוריה משפטית ייחודית שקדמה לחקיקתו. הבנת הוראות סעיף זה, שינוייו והשלכותיו, חיונית לכל העוסק בתחום המקרקעין.

מהם "מחוברים" בדיני מקרקעין?

המונח "מקרקעין" מוגדר בסעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". הגדרה זו קובעת את עקרון "אחדות הקרקע", לפיו כל מה שמחובר לקרקע חיבור של קבע נחשב לחלק בלתי נפרד ממנה, גם אם מדובר במבנה או נטיעה שהוקמו על ידי גורם אחר. המטרה היא למנוע פיצול בין הבעלות על הקרקע לבין הבעלות על מה שמחובר אליה.

הרקע לסעיף 157 לחוק המקרקעין

לפני חקיקת חוק המקרקעין בשנת 1969, ובהתאם לדין העות'מאני שקדם לו, התאפשרה במקרים מסוימים הפרדה בין הבעלות על הקרקע לבין הבעלות על המחוברים (מבנים ונטיעות) שעליה. כך, ייתכנו מצבים בהם הקרקע הייתה רשומה על שם אדם אחד, ואילו המבנה שעליה נרשם על שם אדם אחר בפנקסי המקרקעין. מצבים אלו יצרו מורכבות משפטית גדולה, במיוחד בעת ביצוע עסקאות או יישוב סכסוכי בעלות.

סעיף 157 לחוק המקרקעין בא לתת מענה למצב היסטורי זה, במטרה להסדיר את היחסים המשפטיים לגבי מקרקעין כאלה.

הוראות סעיף 157 ושינוייו

סעיף 157 קובע כי: "(א) מבנים או נטיעות (להלן – מחוברים) שערב תחילתו של חוק זה היו רשומים בנפרד מן הקרקע על שם אדם שאינו בעל הקרקע, יירשמו גם לאחר מכן בנפרד."

סעיף קטן זה הכיר במצב הקיים ערב חקיקת החוק והבטיח את המשך רישום הבעלות הנפרדת על המחוברים. זהו למעשה חריג לעקרון אחדות הקרקע.

חשוב לציין: סעיף 157(ב) לחוק המקרקעין, שעסק בעסקאות במחוברים אלה, בוטל. ביטול זה, המודגש גם בנהלי רישום והסדר מקרקעין של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משנה את הדין באופן מהותי ומעביר את אופן הטיפול בהם לפרק ד' לחוק המקרקעין ("בניה ונטיעה במקרקעי הזולת").

השלכות רישום מחוברים בנפרד על הקרקע

ביטול סעיף 157(ב) פירושו שאין עוד אפשרות לבצע עסקאות במחוברים אלו באופן נפרד מהקרקע. במקרים אלה, מערכת היחסים בין בעל המחוברים לבעל הקרקע כפופה להוראות פרק ד' לחוק המקרקעין, ובמיוחד לסעיפים 21-25 העוסקים בבנייה ונטיעה במקרקעי הזולת.

המשמעות היא:

• היעדר יכולת לבצע עסקאות נפרדות: בעל המחוברים אינו יכול למכור, להשכיר, למשכן (ראו גם פדיון וביטול משכנתה: המדריך המלא להליך מחיקת הרישום בטאבו) או להעביר בדרך אחרת את הבעלות במחוברים, אלא אם כן הוא מבצע עסקה גם בקרקע עצמה או מסדיר את זכויותיו בה.
• מעמד כ"בונים במקרקעי הזולת": בעל המחוברים נחשב, למעשה, כמי שבנה או נטע על מקרקעין של אחר, והיחסים בינו לבין בעל הקרקע מוסדרים על פי הדינים הרלוונטיים, כולל הזכות לסילוק המחוברים או לרכישת הקרקע/תשלום פיצויים.
• השפעה על רישום ראשון במקרקעין: המדריך המלא לתהליך ומשמעותו: במקרים של רישום ראשון או הסדר מקרקעין, יש חשיבות מרובה לבירור מעמד המחוברים ורישומם הנפרד, על מנת להבטיח רישום נכון של הזכויות בלוח הזכויות.
• השלכות על רישום חלוקה, פיצול ואיחוד מקרקעין: המדריך המלא: במקרים של תכנון מחדש של הקרקע, קיומם של מחוברים הרשומים בנפרד יכול להשפיע באופן מהותי על אופן ביצוע החלוקה או הפיצול.

לוח זכויות ותיאור מחוברים

למרות ביטול סעיף 157(ב), סעיף 157(א) נותר בתוקף. משמעות הדבר היא ש"מחוברים ותיאורם בלוח זכויות" עדיין רלוונטי, כפי שמצוין בנהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. אם קיים רישום נפרד של מחוברים, הוא ימשיך להופיע בנסח הטאבו ובלוח הזכויות של הנכס, תוך ציון ההערה הרלוונטית. עם זאת, אין לראות ברישום זה עילה לביצוע עסקאות במחוברים עצמם באופן נפרד מהקרקע.

סיכום

סוגיית המחוברים שנרשמו בנפרד מהקרקע היא דוגמה מצוינת למורכבות בדיני המקרקעין, ולחשיבות ההבנה של היסטוריית החקיקה והשינויים בה. על אף ביטול סעיף 157(ב), הרישום הנפרד של המחוברים על פי סעיף 157(א) ממשיך להיות בעל משמעות. הוא משפיע על ניתוח הבעלות, על הפוטנציאל לעסקאות עתידיות ועל הליכים משפטיים כגון תיקון צו בית משותף: הליך, משמעות וחשיבות. לכן, בכל התנהלות במקרקעין בהם קיים רישום כאמור, יש להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום, על מנת להבטיח את הבנת מלוא הזכויות והחובות ולהימנע מטעויות יקרות.