רישום זכויות ברמ"י מול טאבו: הבדלים ומשמעויות משפטיות

רישום זכויות במקרקעין המנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל מול רישום בטאבו: ההבדלים והמשמעויות

עסקאות מקרקעין בישראל כרוכות במורכבות לא מבוטלת, כאשר אחד ההיבטים המהותיים ביותר הוא הבנת אופן רישום הזכויות. בישראל קיימים שני מנגנוני רישום עיקריים המשלימים זה את זה אך שונים במהותם: רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו") ורישום זכויות בניהול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הכרת ההבדלים ביניהם חיונית לכל מי שמעורב בעסקאות נדל"ן, בין אם רוכש, מוכר, יזם או עורך דין.

הטאבו – לשכת רישום המקרקעין: עמוד התווך של הקניין

לשכת רישום המקרקעין, המכונה בפי העם ה"טאבו", היא הגוף הממשלתי האחראי על רישום זכויות קניין במקרקעין בישראל. רישום בטאבו נחשב לרישום פומבי, סופי ומוחלט, והוא מקור המידע הקובע והמחייב באשר לבעלות, חכירה, שעבודים, הערות אזהרה וזכויות אחרות במקרקעין. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיף 7(א) קובע כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום", וכי "העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום". הפרקטיקה המשפטית מלמדת כי ללא רישום בטאבו, העסקה אינה מושלמת במובן הקנייני, וקיימת רק התחייבות חוזית. נסח הטאבו הוא מסמך רשמי המפרט את כל הנתונים הרלוונטיים אודות נכס ספציפי, כולל בעלי הזכויות, שטחים, הצמדות, שעבודים ועיקולים. ניתן להפיק נסח טאבו באופן מקוון או בלשכת הרישום.

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): מנהלת האדמות הלאומיות

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף האחראי על ניהול רובן המכריע של קרקעות המדינה, קרי מקרקעי ישראל. מקרקעי ישראל כוללים את קרקעות המדינה, קרקעות קרן קיימת לישראל וקרקעות רשות הפיתוח. בניגוד לרישום בטאבו המתייחס לזכויות קניין, רמ"י מתפקדת כבעלת הבעלות במקרקעין אלו, ומשכירה אותם (בדרך כלל בחכירה ארוכת טווח, המכונה "חכירה לדורות") לגורמים פרטיים או ציבוריים. כלומר, במקרים אלה, הרוכש אינו הופך לבעלים של הקרקע אלא לחוכר שלה מרמ"י.

רישום הזכויות ברמ"י הוא רישום פנימי הנעשה בספרי הרשות ואינו רישום קנייני במובן המלא של המילה. אישור הזכויות מרמ"י, או הודעה על רישום זכויות בנכס, אינו מהווה אישור לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. מידע נוסף אודות רשות מקרקעי ישראל והשירותים הניתנים על ידה ניתן למצוא באתר Gov.il. בפועל, כאשר מקרקעין רשומים רק בספרי רמ"י, העברת הזכויות מתבצעת ברישום פנימי אצל רמ"י. מדובר ברישום בעל מעמד חוזי-אובליגטורי, ולא קנייני. רישום זה חשוב והכרחי לצורך קבלת אישורי זכויות והעברתן מול רמ"י.

ההבדלים העיקריים והמשמעויות

ההבדל המהותי בין שני סוגי הרישום טמון במעמד המשפטי של הזכויות:

1. סוג הרישום:

   • טאבו: רישום קנייני, פומבי ומוחלט, המעגן את הבעלות או החכירה הרשומה כזכות קניינית.
   • רמ"י: רישום חוזי, פנימי, המעיד על זכויות חכירה כלפי רשות מקרקעי ישראל, אך אינו זכות קניינית עד לרישום בטאבו.

2. הגוף המנהל:

   • טאבו: מנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין, שהיא חלק ממשרד המשפטים.
   • רמ"י: מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל, שהיא גוף ממשלתי נפרד.

3. מהות הזכות:

   • טאבו (במקרים המתאימים): מאפשר רישום בעלות מלאה על המקרקעין.
   • רמ"י: מקרקעין בבעלות המדינה/קרן קיימת/רשות הפיתוח, ומועברים לשימוש החוכרים בזכות חכירה ארוכת טווח. הבעלות נשארת בידי המדינה.

4. ביטחון משפטי:

   • טאבו: הרישום בטאבו מקנה ביטחון משפטי גבוה יותר, שכן תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 מסדירות את ניהול הפנקסים. עקרון פומביות המרשם ועקרון הסתמכות על המרשם הופכים אותו למחייב כלפי כולי עלמא.
   • רמ"י: הרישום ברמ"י, אף שהוא מחייב את הרשות כלפי החוכר, אינו נהנה מאותה רמת ודאות ופומביות כשל הרישום בטאבו.

מעבר מרישום ברמ"י לטאבו (היוון חכירה)

במקרים רבים, זכויות חכירה הרשומות בספרי רמ"י אינן רשומות בטאבו. מצב זה נפוץ במיוחד בבניינים חדשים או באזורים בהם לא בוצע עדיין רישום בית משותף. כאשר מקרקעין עוברים הליך של הסדר מקרקעין, פרצלציה, או כאשר מוגשת בקשה לרישום בית משותף, ניתן לרשום את זכויות החכירה בטאבו. הליך זה, המכונה לעיתים "היוון חכירה", משמעותו תשלום לרמ"י עבור דמי חכירה עתידיים, אשר בעקבותיו ניתן לרשום את הזכות כחכירה מהוונת ורשומה בטאבו. רישום הזכויות בטאבו מעניק לחכירה מעמד קנייני מלא ומספק ביטחון רב יותר לבעלי הזכויות.

חשוב לציין כי במקרים של שיחזור רישום במקרקעין או תיקון טעויות ברישום, לשני הגופים תפקיד, אך הטאבו הוא הסמכות הסופית לקביעת הזכויות הקנייניות.

לסיכום

ההבחנה בין רישום זכויות בטאבו לבין רישום זכויות מול רשות מקרקעי ישראל היא קריטית להבנת מעמדן המשפטי של עסקאות מקרקעין. בעוד הטאבו מהווה את המרשם הקנייני הסופי והמוחלט, רמ"י מנהלת את מקרקעי ישראל ויוצרת זכויות חוזיות-אובליגטוריות (חכירה) במקרקעין שבבעלותה. כבעלי זכויות, חשוב לוודא כי העסקה שאנו מבצעים רשומה כהלכה בגוף המתאים, ולשאוף לרישום קנייני מלא בטאבו כאשר הדבר אפשרי, על מנת ליהנות מביטחון משפטי מרבי.