שיתוף במקרקעין בין בני זוג: היבטים משפטיים ופתרונות ליישוב סכסוכים

עו"ד ונוטריון מוטי גולן

נכסי מקרקעין, ובפרט דירת המגורים, מהווים פעמים רבות את הנכס המשמעותי ביותר שבבעלותם של בני זוג. כאשר קיימת הרמוניה בין בני הזוג, שאלת הבעלות והשיתוף בנכס אינה עולה לרוב. אולם, כאשר מתגלעים סכסוכים, ועל אחת כמה וכמה בעת גירושין או פרידה, הופך נושא השיתוף במקרקעין למורכב וטעון, בעל השלכות משפטיות, כלכליות ורגשיות כבדות משקל. מאמר זה סוקר את ההיבטים המשפטיים המרכזיים של שיתוף במקרקעין בין בני זוג ומציע פתרונות ליישוב סכסוכים בתחום זה.

המסגרת הנורמטיבית: חוק יחסי ממון וחוק המקרקעין

הדין הישראלי מבחין בין בני זוג שנישאו לפני יום 1.1.1974 לאלו שנישאו לאחר מכן, בעיקר דרך שני מנגנונים מרכזיים:

• חזקת השיתוף: חלה על בני זוג שנישאו לפני 1.1.1974 (או ידועים בציבור). חזקה זו קובעת כי כלל הנכסים שנצברו במהלך החיים המשותפים, ובכללם מקרקעין, נחשבים לרכוש משותף השייך לשני בני הזוג בחלקים שווים, גם אם הם רשומים על שם אחד מהם בלבד. זאת, בהיעדר הוכחה לסתור.
• הסדר איזון משאבים: חל על בני זוג שנישאו לאחר 1.1.1974 מכוח חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973. לפי הסדר זה, הרכוש שנצבר במהלך הנישואין יאוזן בין בני הזוג בעת פקיעת הנישואין (גירושין או מוות), כך שכל אחד מהם יקבל מחצית משווי כלל הנכסים (למעט חריגים מסוימים כמו נכסים שהתקבלו בירושה או במתנה). חשוב להדגיש כי זכויות במקרקעין נותרות רשומות על שם מי שרשום כבעל הזכות בטאבו עד למועד איזון המשאבים בפועל.

בנוסף, חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 מסדיר את דיני הבעלות, השיתוף והפעולות במקרקעין באופן כללי, ומהווה את הבסיס לרישום זכויות ופירוק שיתוף גם בין בני זוג.

נכס חיצוני או נכס משותף: מתי נכס שנרכש לפני הנישואין יהפוך למשותף?

אחת הסוגיות המרכזיות בהתדיינויות בין בני זוג נוגעת למעמדם של נכסים שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין, או כאלה שהתקבלו במתנה או בירושה במהלך הנישואין. ככלל, נכסים אלו מוגדרים כ"נכסים חיצוניים" ואינם נכללים במסת הרכוש המשותף (לגבי בני זוג החוסים תחת חזקת השיתוף) או במסת הנכסים לאיזון (לגבי בני זוג החוסים תחת איזון משאבים).

עם זאת, הפסיקה הכירה ב"כוונת שיתוף ספציפית" בנכס חיצוני. כלומר, גם נכס שנרכש טרם הנישואין או התקבל במתנה/ירושה, יכול להפוך למשותף אם הוכח כי בני הזוג התכוונו לשתף בו את הצד השני. כוונה זו נבחנת לפי מכלול הנסיבות, כגון: משך הנישואין, קיומם של ילדים, מידת השיתוף והשקעת בן הזוג בנכס (כספית או רגשית), מגורים משותפים בנכס תקופה ארוכה, שיפוצים מהותיים בנכס שמומנו במשותף ועוד.

הסכם ממון: כלי למניעת מחלוקות

הדרך היעילה ביותר למנוע סכסוכים עתידיים בנוגע לשיתוף במקרקעין היא באמצעות עריכת הסכם ממון. הסכם ממון הוא הסכם הנערך בין בני זוג (לפני הנישואין או במהלכם) המסדיר את חלוקת הרכוש ביניהם, ובכלל זה את נכסי המקרקעין, במקרה של גירושין או פרידה. באמצעות הסכם ממון, בני הזוג יכולים לקבוע חלוקת רכוש השונה מהקבוע בחוק, ובכך להגן על נכסים מסוימים או לקבוע מנגנוני חלוקה מוסכמים מראש. הסכם ממון טעון אישור בית המשפט לענייני משפחה או בית דין רבני כדי שיהיה לו תוקף מחייב.

פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

כאשר בני זוג אינם מצליחים להגיע להסכמה על אופן חלוקת נכס המקרקעין המשותף, ניתן להגיש תביעה ל"פירוק שיתוף" לבית המשפט לענייני משפחה. הכלל המנחה בדיני פירוק שיתוף הוא כי אין כופין אדם להישאר שותף בנכס. בית המשפט ישאף ככל הניתן לפרק את השיתוף בעין (חלוקה פיזית של הנכס), אך מאחר ודירת מגורים לרוב אינה ניתנת לחלוקה פיזית, הדרך המקובלת לפירוק שיתוף היא באמצעות מכירת הנכס לצד שלישי וחלוקת התמורה בין בני הזוג. לחלופין, אחד מבני הזוג יכול לרכוש את חלקו של בן הזוג השני בנכס.

במהלך דיון בפירוק שיתוף, בית המשפט יבחן גם את "זכות המדור" של כל אחד מבני הזוג ושל ילדיהם הקטינים, ויוכל לקבוע מועד מאוחר יותר למכירת הנכס או לאפשר לאחד הצדדים להישאר בו בתנאים מסוימים, במיוחד כאשר מדובר בדירת המגורים המשותפת.

היבטי מיסוי בפירוק שיתוף

בעת פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג, ישנם היבטי מיסוי שיש לתת עליהם את הדעת, בעיקר מס שבח ומס רכישה. עם זאת, החוק קובע פטורים והקלות מסוימות על העברות מקרקעין בין בני זוג במסגרת הליכי גירושין. כך למשל, העברת זכויות בדירת מגורים בין בני זוג, כחלק מהסכם גירושין שאושר על ידי בית משפט, עשויה להיות פטורה ממס שבח וממס רכישה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום היא קריטית לצורך מיקסום הטבות המס.

סיכום

שיתוף במקרקעין בין בני זוג הוא עניין מורכב, המשתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות, מועד הנישואין, והשקעות הצדדים בנכס. במקרה של סכסוך, חשוב לפעול בזהירות ובתבונה, תוך הבנה מעמיקה של הזכויות והחובות של כל צד. חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מדגיש את חשיבות תום הלב במשא ומתן, עקרון הרלוונטי גם למקרים אלו. מומלץ ביותר לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין בעל ניסיון בתחום, הן לצורך עריכת הסכם ממון מבעוד מועד והן לצורך ייצוג יעיל במקרה של פירוק שיתוף. תכנון מוקדם וליווי משפטי נכון יכולים לחסוך עוגמת נפש, זמן והוצאות רבות.

---

למידע נוסף וייעוץ משפטי, ניתן לפנות אל עו"ד ונוטריון מוטי גולן באמצעות דף הבית או צור קשר.

---