התקנת מערכות סולאריות בבתים משותפים: המדריך המשפטי המלא

עו"ד ונוטריון מוטי גולן

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה עולמית ומקומית גוברת של מעבר לאנרגיה ירוקה, ובכלל זה ניצול אנרגיית השמש באמצעות מערכות סולאריות. מגמה זו, המונעת משיקולים סביבתיים, כלכליים ורגולטוריים, מגיעה גם לפתחי הבתים המשותפים. התקנת מערכת סולארית על גג בניין משותף טומנת בחובה פוטנציאל רב לחיסכון באנרגיה, הפקת הכנסה ואף תרומה לאיכות הסביבה, אך היא גם מעלה שאלות משפטיות ותכנוניות מורכבות הנוגעות לזכויות וחובות הדיירים, השימוש ברכוש המשותף וקבלת היתרים.

מאמר זה יספק סקירה משפטית מקיפה בנוגע להתקנת מערכות סולאריות בבתים משותפים, תוך התייחסות לחקיקה הרלוונטית, דרישות ההסכמה, הליכי הרישוי וההיבטים המעשיים.

הרקע המשפטי: הרכוש המשותף בבית משותף

בית משותף מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". גג הבניין, ככלל, נחשב לחלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות. משמעות הדבר היא שכל פעולה ברכוש המשותף, לרבות התקנת מתקנים, דורשת הסכמה של בעלי הדירות, בהתאם לדרישות החוק.

בעבר, היוותה דרישת ההסכמה של כלל הדיירים מכשול משמעותי בפני יוזמות להתקנת מערכות סולאריות. אולם, הכרה בחשיבותן של מערכות אלו הובילה לשינויי חקיקה ורגולציה שמטרתם להקל על תהליך ההתקנה.

דרישות הסכמה להתקנת מערכת סולארית

סעיף 59י לחוק המקרקעין, שהוסף כתיקון לחוק, מהווה את אבן היסוד המשפטית המאפשרת התקנת מערכות סולאריות בבתים משותפים. סעיף זה קובע כי בעל דירה או מספר בעלי דירות רשאים לבצע עבודות ברכוש המשותף לשם התקנת מערכת סולארית, וזאת בתנאים מסוימים:

1. הסכמת רוב מיוחד: נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ובלבד ששני שלישים אלו צמודים לשני שלישים מהרכוש המשותף. הסכמה זו נדרשת גם כאשר ההתקנה כרוכה בשינוי של הרכוש המשותף או פגיעה בו.
2. שימוש סביר: המתקן שהותקן ישמש את צורכיהם של המתקינים באופן סביר, ולא יפגע באופן בלתי סביר בזכויות יתר בעלי הדירות.
3. היתר בנייה: התקנת המערכת כפופה לקבלת היתר בנייה כדין, ככל שנדרש. (ראו בהרחבה בהמשך).
4. הסכם שימוש: מומלץ לערוך הסכם מפורט בין בעלי הדירות המתקינים לבין יתר בעלי הדירות, שיסדיר את אופן השימוש, התחזוקה, הביטוח והחלוקה של ההכנסות, ככל שיופקו.

חשוב לציין כי דיירים שלא הסכימו להתקנה, לא יהיו חייבים לשאת בעלויות ההקמה או התחזוקה של המערכת, אך גם לא יהיו זכאים ליהנות מפירותיה (כגון חלוקת הכנסות ממכירת חשמל). הסכסוכים בעניין זה נדונים בפני המפקח/ת על רישום המקרקעין, שהינו הגורם המוסמך להכריע במחלוקות בבתים משותפים.

הליכי רישוי: היתר בנייה ופטורים

התקנת מערכת סולארית נחשבת, באופן עקרוני, כעבודת בנייה הטעונה היתר על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. יחד עם זאת, מתוך הכרה בחשיבותן של מערכות אלו ובמטרה להקל על התקנתן, הותקנו תקנות שונות המעניקות פטור מהיתר בנייה למערכות סולאריות מסוימות.

• פטור מהיתר: כיום, קיימים פטורים מהיתר בנייה להתקנת מערכות סולאריות בהספקים ובשטחים מסוימים. למשל, מערכות סולאריות בהספק של עד 700 קילוואט על גגות מבנים, ופטור מהיטל השבחה למערכות של עד 7,000 מ"ר, עשויות להיות פטורות מהיתר בנייה. הפטורים והתנאים משתנים מעת לעת וחשוב לוודא את ההוראות העדכניות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרלוונטית.
• חובת הכנה והתקנה בבנייה חדשה: תקנות חדשות מחייבות במקרים מסוימים ביצוע הכנות מוקדמות להתקנת מערכות סולאריות בבנייה חדשה (בנייני מגורים, בנייני ציבור ותעשייה) ואף דורשות התקנת מערכות סולאריות בהיקפים מסוימים. חובות אלו חלות על גגות בשטח העולה על 100 מ"ר או 250 מ"ר (תלוי בסוג המבנה), ומטרתן לעודד את השימוש באנרגיה סולארית כבר בשלב התכנון והבנייה.
• היתר בנייה למרות הפטור: גם אם קיים פטור מהיתר, עדיין ייתכן שיהיה צורך להגיש בקשה להיתר במקרים ספציפיים, למשל כאשר ההתקנה כרוכה בשינויים מבניים משמעותיים או חורגת מהתנאים הקבועים בפטור.

היבטים כלכליים ותמריצים

ממשלת ישראל, באמצעות משרד האנרגיה והתשתיות, פועלת לקידום השימוש באנרגיה סולארית ומציעה תמריצים שונים. תמריצים אלו כוללים, בין היתר, מסלולי החזר מהירים עבור חשמל המיוצר מהמערכות הסולאריות ונמכר לרשת החשמל. קיימת תוכנית "100 אלף גגות" שמטרתה להאיץ את התקנת המערכות הסולאריות על גגות מבני מגורים. מידע מפורט על התמריצים והמסלולים השונים ניתן למצוא באתר משרד האנרגיה והתשתיות.

בבית משותף, חלוקת ההכנסות הפוטנציאליות ממכירת חשמל יכולה להיות מורכבת ודורשת הסדרה בהסכם בין הדיירים. יש לבחון אם המערכת מותקנת לשימושם הפרטיים של דיירים מסוימים או לטובת כלל הבית המשותף (למשל, לכיסוי הוצאות ועד הבית).

התמודדות עם התנגדויות וסכסוכים

כאשר מתעוררות התנגדויות מצד דיירים, חשוב לנסות ולהגיע להסכמה בדרכי נועם. במקרה של חוסר הסכמה, ניתן לפנות למפקח/ת על רישום המקרקעין. המפקח/ת מוסמך/ת להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, לרבות בעניין התקנת מערכות סולאריות. המפקח/ת יבחן/תבחן את הסכמות הדיירים, את עמידת המערכת בדרישות החוק והתקנות, ואת מידת הפגיעה האפשרית בזכויות הדיירים המתנגדים.

לסיכום

התקנת מערכות סולאריות בבתים משותפים היא צעד מבורך ומתבקש בעידן הנוכחי. עם זאת, מדובר בתהליך הדורש תכנון קפדני, הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והתכנוניים, והשגת הסכמות הנדרשות מבעלי הדירות. מומלץ לבעלי דירות ולוועדי בתים השוקלים התקנת מערכת סולארית לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובתי משותפים, על מנת להבטיח את תקינות ההליך, להימנע ממחלוקות עתידיות ולמצות את מלוא הפוטנציאל של המערכת.

ליצירת קשר | לדף הבית