העברת זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו: המדריך המלא לרישום בחברה משכנת וברמ"י

רכישת או מכירת נכס מקרקעין בישראל נתפסת לרוב כתהליך פשוט יחסית, הכולל רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). אולם, במקרים רבים, ובעיקר בפרויקטים חדשים או בנכסים המצויים על אדמות מדינה, הזכויות אינן רשומות באופן קנייני בטאבו אלא מנוהלות במרשמים חיצוניים. מצב זה יוצר מורכבות משפטית ותכנונית ייחודית, המחייבת הבנה מעמיקה של הליכי העברת הזכויות באמצעות "חברה משכנת" או "רשות מקרקעי ישראל" (רמ"י).

מהם מקרקעין שאינם רשומים בטאבו?

מקרקעין שאינם רשומים בטאבו הם נכסים שטרם עברו הליך פרצלציה סופי ורישום בפנקסי המקרקעין (פנקס הבתים המשותפים או פנקס הזכויות). במקרים אלו, הבעלות או החכירה בקרקע רשומה עדיין על שם היזם, הקבלן, או רשות מקרקעי ישראל, והזכויות הספציפיות של הרוכשים הסופיים נרשמות במרשמים פנימיים אחרים. נהוג להבחין בין שני סוגי מרשמים עיקריים:

1. מרשמי חברות משכנות: אלו חברות קבלניות או יזמיות המקימות פרויקטים למגורים. עד לרישום הבניין כבית משותף בטאבו, החברה מנהלת פנקס זכויות פנימי עבור הדירות השונות בפרויקט.
2. מרשמי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): נכסים רבים בישראל בנויים על אדמות מדינה, המוחכרות לרוב לתקופות ארוכות (חכירה לדורות). הזכויות בנכסים אלו מנוהלות במרשמי רמ"י, ורק לאחר מכן, במקרים מסוימים, יירשמו גם בטאבו.

ההבחנה בין נכס הרשום בטאבו לבין נכס שאינו רשום שם הינה קריטית, שכן היא משפיעה מהותית על אופי הזכות המועברת ועל ההליכים המשפטיים הכרוכים בהעברתה.

העברת זכויות דרך חברה משכנת

כאשר מדובר בפרויקט חדש שטרם נרשם כבית משותף בטאבו, הזכויות בדירה הן למעשה "זכויות אובליגטוריות" (חוזיות) בלבד, ולא קנייניות. היזם או הקבלן (החברה המשכנת) מחזיקים בזכות הבעלות או החכירה הרשומה, והם מתחייבים כלפי הרוכשים לרשום בעתיד את הזכויות הקנייניות על שמם בטאבו.

תהליך העברת הזכויות בחברה משכנת:

• בדיקת נאותות: לפני כל עסקה, חובה לבצע בדיקת נאותות יסודית. יש לבחון את הסכם הרכישה המקורי, את פנקס הזכויות של החברה המשכנת, ולוודא שאין שעבודים, עיקולים או הערות אחרות על הזכויות המועברות. מומלץ לוודא את מעמדה המשפטי של החברה המשכנת ואת יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה.
• הסכם מכר: נחתם הסכם מכר בין המוכר לקונה. הסכם זה צריך לכלול התייחסות מפורטת למעמד הזכויות, לאופן העברתן, ולקבלת הסכמת החברה המשכנת.
• קבלת הסכמת החברה המשכנת: זהו השלב המרכזי. העברת הזכויות דורשת את אישור החברה המשכנת. החברה בודקת את תשלום כל החובות כלפיה (דמי טיפול, היטלים וכדומה), וכן מוודאת כי קיימת התאמה בין נתוני העסקה לרישומיה. החברה המשכנת תנפיק אישור העברת זכויות ותעדכן את הרישומים הפנימיים שלה.
• דיווח לרשויות המס: גם בעסקאות בזכויות אובליגטוריות יש חובת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ותשלום מס שבח ומס רכישה.
• רישום הערת אזהרה: למרות שהזכויות אינן רשומות בטאבו, במקרים מסוימים ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה על זכויותיו של המוכר בחברה המשכנת, אם כי תוקף הערה כזו מוגבל יותר מהערה הרשומה בטאבו. לחילופין, מומלץ לוודא שהזכות תירשם בפנקסי החברה המשכנת עם הגנה מתאימה.

העברת זכויות דרך רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

במקרים שבהם המקרקעין נמצאים בבעלות המדינה ומנוהלים על ידי רמ"י, הזכויות המועברות הן לרוב זכויות חכירה. גם כאן, עד לרישום החכירה בטאבו, רמ"י מנהלת מרשם זכויות פנימי.

תהליך העברת הזכויות ברמ"י:

• בדיקת זכויות: יש להזמין מראש "אישור זכויות" מפורט מרמ"י. אישור זה מהווה מסמך רשמי המעיד על הזכויות הרשומות על שם המוכר, כל המגבלות החלות עליהן, וחובות כספיים כלפי רמ"י. אישור זכויות מרמ"י הוא קריטי לבדיקת הנאותות.
• הסכם מכר: כפי שהוזכר לעיל, הסכם מכר מפורט חיוני, עם התייחסות למעמד הזכויות ברמ"י והצורך בקבלת הסכמתה.
• קבלת הסכמת רמ"י להעברה: העברת זכויות חכירה דורשת את הסכמת רמ"י בכתב. לשם כך, יש להגיש בקשה מסודרת לרשות, בצירוף המסמכים הנדרשים (הסכם מכר, אישורי מסים ועוד). רמ"י תוודא כי כל התשלומים (דמי חכירה, דמי הסכמה וכדומה) שולמו במלואם. העברת זכויות במקרקעין נכסי מגורים ותעסוקה מפרט את ההליכים.
• רישום הזכויות ברמ"י: לאחר קבלת הסכמת רמ"י ותשלום כל האגרות, רמ"י תעדכן את מרשמיה הפנימיים ותנפיק "הודעה על רישום זכויות בנכס" לטובת הקונה.
• רישום בטאבו (בשלב מאוחר יותר): כאשר יבשילו התנאים לרישום בטאבו (למשל, לאחר פרצלציה סופית או רישום בית משותף), ניתן יהיה לרשום את זכויות החכירה באופן קנייני בלשכת רישום המקרקעין.

סיכונים והגנות משפטיות

העברת זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו טומנת בחובה סיכונים מסוימים בשל היעדר פומביות המרשם הקנייני. תוקפו המשפטי של הסכם מקרקעין שטרם נרשם בטאבו מדגיש כי עסקה שלא נגמרה ברישום נחשבת להתחייבות בלבד.

• סיכון מכירה כפולה: היעדר רישום פומבי מקשה על הקונה לוודא שזכויותיו הן היחידות וכי המוכר לא התחייב למכור את הנכס לצד שלישי.
• חדלות פירעון של המוכר או החברה המשכנת: במקרה של חדלות פירעון של אחד מהצדדים, זכויות הקונה עלולות להיפגע, כיוון שמדובר בזכות חוזית ולא קניינית.
• חוסר התאמה בין המרשמים: לעיתים קיימים פערים או אי-דיוקים בין הרישומים של החברה המשכנת/רמ"י לבין המצב בפועל.

כדי לצמצם סיכונים אלו, יש להקפיד על:

• ליווי עורך דין מומחה: חובה להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום, שיבצע בדיקת נאותות מקיפה וינסח הסכם מכר מקצועי שיגן על זכויות הקונה.
• רישום הערות אזהרה (ככל הניתן): כאשר מדובר בזכויות הניתנות לרישום, גם אם לא באופן קנייני מלא, יש לפעול לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. הערת אזהרה במקרקעין היא כלי חשוב להגנה על זכויות.
• קבלת אישורים ואימות נתונים: לוודא קבלת כל האישורים הרשמיים מהחברה המשכנת או מרמ"י, ולאמת את הנתונים באופן קפדני.

המעבר מרישום אובליגטורי לרישום קנייני בטאבו

המטרה הסופית של רוכש נכס שאינו רשום בטאבו היא להביא לרישום זכויותיו הקנייניות בפנקסי המקרקעין. זהו תהליך שלעיתים אורך זמן רב, וכולל מספר שלבים:

• רישום הבית המשותף: במקרה של פרויקטים חדשים, החברה המשכנת אחראית להשלים את הליכי הרישום של הבניין כ"בית משותף" בפנקסי המקרקעין.
• רישום זכויות חכירה: בנכסים המנוהלים על ידי רמ"י, לעיתים נדרש להשלים הליכי פרצלציה ורישום של חלקות קנייניות בטאבו, ולאחר מכן לרשום את זכויות החכירה הספציפיות של הרוכשים. רישום זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו מפרט הליכים אלו.
• הליכי איחוד וחלוקה (פרצלציה): במקרים רבים, הליכי רישום בטאבו דורשים קודם לכן תכנון מפורט והסדרת מגרשים באמצעות תכניות איחוד וחלוקה, המכונות פרצלציה.

חובות הקבלן לרישום הנכס

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מטיל על קבלנים חובות ברורות באשר לרישום זכויות הרוכשים בטאבו. הקבלן מחויב לנקוט בכל הפעולות הנדרשות כדי להביא לרישום הדירה על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין בתוך זמן סביר. אי עמידה בחובה זו עלולה לגרור תביעות נגד הקבלן. רוכשי דירה מקבלן שאינה רשומה בטאבו צריכים להיות מודעים לזכויותיהם וחובות הקבלן.

לסיכום, העברת זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו היא תהליך מורכב, אך נפוץ. הבנה מעמיקה של תפקיד החברה המשכנת ורשות מקרקעי ישראל, יחד עם ליווי משפטי מקצועי, יבטיחו עסקה בטוחה וימזערו סיכונים עבור המוכרים והרוכשים כאחד.