הקניית זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו: המדריך המשפטי המלא

עסקאות רכישה ומכירה של נכסי נדל"ן בישראל נתפסות לרוב כעניין של רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). ואכן, רישום זה הוא הדרך הבטוחה והחזקה ביותר להבטחת זכויות קנייניות בנכס. אולם, המציאות המשפטית והתכנונית בישראל מורכבת הרבה יותר, וקיימים מיליוני נכסים – דירות, מגרשים, שטחי חקלאות ועוד – שאינם רשומים בטאבו כלל, או שרשומים על שם גוף אחר (כמו רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות או קק"ל). רכישת זכויות בנכסים מסוג זה טומנת בחובה מורכבויות וסיכונים ייחודיים הדורשים הבנה משפטית מעמיקה, בדיקה קפדנית, ודרכי הגנה ספציפיות כדי להבטיח את זכויות הרוכש.

מאמר זה נועד לשמש מדריך מקיף להתמודדות עם האתגרים המשפטיים הכרוכים בהקניית זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו. נסקור את סוגי הנכסים הללו, נבחין בין זכות קניינית לאובליגטורית, נתייחס לסיכונים הפוטנציאליים ונציג דרכי הגנה יעילות ובדיקות חיוניות שיש לבצע.

נקודות עיקריות במאמר

• מקרקעין שאינם רשומים בטאבו כוללים נכסים בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), קק"ל, וחברות משכנות.
• ההבדל העיקרי הוא בין זכות קניינית (רשומה בטאבו) לזכות אובליגטורית (חוזית).
• קיימים סיכונים ייחודיים כמו עסקאות נוגדות, חדלות פירעון של המוכר וקושי במימון.
• בדיקה יסודית ברמ"י, בחברה המשכנת ובאמצעות עורך דין היא קריטית.
• דרכי הגנה כוללות רישום משכון, דיווח לרמ"י/חברה משכנת וייפוי כוח בלתי חוזר.
• יש לשים לב להשלכות המיסוי גם בעסקאות בזכויות אובליגטוריות.

מהם מקרקעין שאינם רשומים בטאבו?

מקרקעין שאינם רשומים בטאבו, או נכסים שבהם הזכויות אינן רשומות על שם הבעלים בפועל, הם נכסים שבהם הזכות הקניינית טרם הושלמה ברישום רשמי בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). במקרים אלה, מערכת היחסים המשפטית מבוססת לרוב על זכויות חוזיות (אובליגטוריות) בלבד, אשר מעוגנות במסמכים כמו חוזי חכירה, הסכמי רכישה או התחייבויות של גופים מנהלי נכסים.

לדוגמה, נכסים המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הם נפוצים במיוחד: המדינה היא הבעלים הרשום בטאבו, והיא מחכירה את הקרקע לאזרחים לתקופות ארוכות. במקרים אלו, הזכות של המחכיר אינה בעלות אלא זכות חכירה, ולעיתים קרובות אף זכות חכירה זו אינה רשומה באופן ישיר בטאבו אלא רק בספרי רמ"י. דוגמאות נוספות כוללות נכסים בבעלות הקרן הקיימת לישראל (קק"ל), או נכסים שהזכויות בהם מנוהלות על ידי "חברה משכנת" – גוף המרכז את רישום הזכויות בפרויקטים חדשים מקבלן, עד להשלמת הליכי הרישום בטאבו.

מה ההבדל בין זכות קניינית לזכות אובליגטורית?

ההבדל בין זכות קניינית לזכות אובליגטורית (חוזית) הוא יסודי וקריטי בדיני מקרקעין. זכות קניינית היא זכות חפצית, הקשורה בנכס עצמו ומחייבת את כל העולם. זכות זו מושלמת ברישום בטאבו, בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע כי עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. מרגע הרישום, הבעלים רשום בטאבו ונהנה מהגנה מוחלטת כנגד כולם.

לעומת זאת, זכות אובליגטורית (חוזית) היא זכות אישית, הקשורה לאדם ולא לנכס. זוהי התחייבות של צד אחד כלפי צד שני לבצע עסקה במקרקעין. לדוגמה, כאשר רוכשים דירה מקבלן "על הנייר", הרוכש מקבל לידיו זכות אובליגטורית בלבד – התחייבות של הקבלן להעביר לו בעלות (או חכירה) על הדירה בעתיד, לאחר השלמת הבנייה והרישום. זכות זו חזקה פחות מזכות קניינית, והיא פגיעה יותר במצבים של צדדים שלישיים או חדלות פירעון של המוכר.

סיכונים ייחודיים ברכישת זכויות שאינן רשומות בטאבו

רכישת זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו כרוכה במספר סיכונים ייחודיים:

• עסקאות נוגדות: הסיכון המשמעותי ביותר. סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי כאשר אדם התחייב למכור נכס לשני אנשים שונים, זכותו של הראשון בזמן עדיפה. אולם, אם הרוכש השני פעל בתום לב, בתמורה, ורשם את זכויותיו בטאבו לפני שהראשון עשה זאת, זכותו תגבר. במקרקעין שאינם רשומים בטאבו, אין רישום פומבי שמונע עסקאות נוגדות, וקשה יותר לרוכש שני לדעת על קיומו של הראשון, מה שמגביר את הסיכון.
• חדלות פירעון של המוכר או החברה המשכנת: במקרה של פשיטת רגל של המוכר (הפרטי או הקבלן) או של החברה המשכנת, הזכויות החוזיות של הרוכש עלולות להיפגע, ולעיתים יידרש מאבק משפטי ארוך ומורכב להשלמת הרישום או לקבלת פיצוי.
• קושי במימון (משכנתא): בנקים למשכנתאות מעדיפים ככלל לממן רכישת נכסים הרשומים בטאבו, שם ניתן לרשום משכנתא שהיא זכות קניינית. במקרים של זכויות אובליגטוריות, ייתכן שיהיה קשה יותר לקבל מימון, והבנקים ידרושו בטחונות אחרים, כמו רישום משכון מקרקעין: המדריך המשפטי המלא למשכנתאות, שעבודים וזכויות צדדים לטובתם אצל רשם המשכונות.
• מורכבות הרישום בעתיד: הליכי רישום מקרקעין בטאבו עלולים להיות ארוכים ומורכבים, במיוחד בפרויקטים גדולים או במקרים של טעויות תכנוניות/רישומיות בעבר.

כיצד לבדוק ולאמת זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו?

בדיקת נאותות קפדנית היא קריטית בעסקאות מסוג זה. מומלץ לבצע בדיקת נאותות בעסקאות מקרקעין: המדריך המשפטי המלא לרוכשים ומוכרים לפני כל התקשרות:

1. בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו): גם אם הנכס אינו רשום על שם המוכר, יש לבדוק על שם מי רשומה החלקה בטאבו (לרוב המדינה, קק"ל או חברה קבלנית) ולוודא שאין עליה הערות, עיקולים או שעבודים שמונעים העברת זכויות.
2. בדיקה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י): אם מדובר בנכס המנוהל על ידי רמ"י, יש להוציא אישור זכויות מרמ"י, המפרט את תנאי החכירה, החובות (כמו דמי חכירה או דמי היוון) ואת זהות בעלי הזכויות הרשומים אצלם.
3. בדיקה בחברה משכנת: בפרויקטים חדשים, יש לפנות לחברה המשכנת (הקבלן או חברה ייעודית) ולקבל "אישור זכויות" המפרט את פרטי הדירה, הבעלים הרשומים אצלה, והאם קיימים חובות או התחייבויות נוספות. יש לוודא שאין רישומים סותרים אצל החברה המשכנת.
4. בדיקה ברשם המשכונות: אם הרוכש המקורי משכן את זכויותיו (אובליגטוריות), יש לבדוק ברישום המשכונות האם יש שעבודים על זכויותיו.
5. בדיקה אצל עורך דין מומחה: ליווי משפטי צמוד על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ובעסקאות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו הוא חיוני. עורך הדין יבצע את כל הבדיקות הנדרשות, יאמת את מסמכי הזכויות וינסח את ההסכם באופן שיגן על האינטרסים שלכם.

דרכי הגנה על זכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו

כדי להגן על זכויות רוכש במקרקעין שאינם רשומים בטאבו, יש לנקוט במספר צעדים:

• רישום הערת אזהרה: אם המקרקעין רשומים בטאבו על שם הבעלים המקורי (למשל, המדינה או הקבלן), ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש. הערת אזהרה במקרקעין: המדריך המשפטי המלא להבטחת זכויות רוכשים מונעת ביצוע עסקאות נוגדות נוספות בנכס הרשום בטאבו.
• רישום משכון: כאשר מדובר בזכות אובליגטורית, ניתן לרשום "משכון" על הזכות החוזית אצל רשם המשכונות, בהתאם לחוק המשכון, תשכ"ז-1967. רישום זה מעניק פומביות לזכותו של הרוכש ומגן עליו מפני עסקאות נוגדות בזכות זו, וכן במקרה של חדלות פירעון של המוכר.
• דיווח לרשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת: חובה ליידע את הגוף המנהל את המקרקעין (רמ"י או החברה המשכנת) על העסקה. הדיווח יוצר מעין "רישום פנימי" אצל הגוף המנהל, וכך גם הוא מונע עסקאות נוגדות ומגן על זכויות הרוכש. יש לוודא קבלת אישור על הדיווח.
• ייפוי כוח בלתי חוזר: ייפוי כוח בלתי חוזר המאפשר לעורך הדין של הרוכש לבצע פעולות רישום בשמו, גם אם המוכר יחזור בו או ילך לעולמו, הוא כלי חשוב להבטחת השלמת העסקה בעתיד.
• בטוחות נוספות: במקרים מסוימים, ובמיוחד ברכישה מקבלן, יש לדרוש בטוחות נוספות בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, המבטיחות את כספי הרוכש במקרה של קריסת הקבלן.

השלכות מיסוי במקרקעין שאינם רשומים בטאבו

גם ברכישת זכויות שאינן רשומות בטאבו, חלות חובות מיסוי כגון מס רכישה במקרקעין: המדריך המשפטי המלא לפטורים, שיעורים והקלות ומס שבח. לעניין דיני המיסוי, "זכות במקרקעין" כוללת גם זכות אובליגטורית לקבל זכות במקרקעין. לכן, כל עסקה בהקניית זכויות אובליגטוריות במקרקעין חייבת בדיווח לרשויות המס ובכפופה לתשלום המסים הרלוונטיים, אלא אם קיים פטור בחוק. חיוני להיעזר בייעוץ משפטי ומיסויי כדי למנוע הפתעות ותשלומים מיותרים.

שאלות ותשובות נפוצות

מהי חברה משכנת?

חברה משכנת היא גוף (לרוב חברה קבלנית או חברה בבעלותה) המנהל את רישום הזכויות בדירות ובנכסים בפרויקטים חדשים. כאשר נכס אינו רשום עדיין בטאבו כבית משותף, החברה המשכנת היא זו שאחראית לרישום ה"פנימי" של הזכויות עד להשלמת הליכי הרישום הסופיים.

האם ניתן לקבל משכנתא על נכס שאינו רשום בטאבו?

כן, ניתן לקבל משכנתא על נכס שאינו רשום בטאבו, אך הדבר כרוך במורכבות רבה יותר ובתנאים מחמירים יותר. הבנקים דורשים לרוב רישום משכון על הזכויות האובליגטוריות אצל רשם המשכונות, וכן התחייבות ישירה מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת לרשום את הזכויות בטאבו לטובת הרוכש/הבנק כשהדבר יתאפשר.

מה קורה אם המוכר פושט רגל לפני רישום הזכויות?

במקרה שהמוכר פושט רגל (או חדל פירעון) לפני שהזכויות נרשמו בטאבו, הרוכש נחשב כנושה של המוכר. אם הרוכש דאג לרשום משכון על זכויותיו אצל רשם המשכונות, יהיה לו עדיפות על פני נושים אחרים (למעט נושים מובטחים בעלי משכון קודם בזמן), והוא יוכל לדרוש את השלמת העסקה או לקבל פיצוי מכספי המימוש של הנכס. ללא רישום משכון, מצבו של הרוכש יהיה קשה יותר, והוא עלול למצוא את עצמו בין הנושים הכלליים.