איזון משאבים במקרקעין בגירושין: המדריך המשפטי המלא

איזון משאבים במקרקעין בגירושין: המדריך המשפטי המלא

עו"ד ונוטריון מוטי גולן

גירושין הם צומת דרכים רגשית ומורכבת, ולא אחת גם כלכלית. כאשר בני זוג נפרדים, אחת הסוגיות המרכזיות והטעונות ביותר היא חלוקת הרכוש המשותף, ובפרט – המקרקעין. בישראל, הדין המרכזי המסדיר את חלוקת הרכוש בין בני זוג נשואים הוא חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973, הקובע את הסדר "איזון המשאבים". הסדר זה נועד להבטיח חלוקה הוגנת ושוויונית של הנכסים שנצברו במהלך חיי הנישואין, גם אם הם רשומים על שם אחד מבני הזוג בלבד.

מהו הסדר איזון משאבים?

הסדר איזון משאבים קובע כי עם פקיעת הנישואין (בגירושין או פטירה), יאוזנו שוויים של כלל נכסי בני הזוג, למעט חריגים מסוימים. המשמעות היא שכל אחד מבני הזוג זכאי למחצית שוויים של כל הנכסים שנצברו במאמץ משותף במהלך הנישואין. נכסי מקרקעין, בין אם מדובר בדירת מגורים, נכס להשקעה או מגרש, מהווים חלק מהותי ממאזן זה.

חשוב להבין כי איזון המשאבים מתייחס לשווי הנכסים ולאו דווקא לנכסים עצמם. כלומר, לא תמיד תידרש מכירה של הנכס המשותף, אלא ייתכן שאחד מבני הזוג יקבל את הנכס ובתמורה ישלם לבן הזוג השני את חלקו בשווי הנכס, תוך קיזוז נכסים או חובות אחרים.

מקרקעין שנרכשו לפני הנישואין או שהתקבלו במתנה/ירושה

חוק יחסי ממון קובע כי נכסים מסוימים אינם נכללים במסת הנכסים לאיזון. אלו כוללים:

• נכסים שהיו לבני הזוג ערב הנישואין.
• נכסים שקיבלו בני הזוג במתנה או בירושה בתקופת הנישואין.
• גימלה או פיצוי בגין נזק גוף או מוות.

לדוגמה, דירה שרכש אחד מבני הזוג טרם הנישואין לא תאוזן. עם זאת, פסיקת בתי המשפט פיתחה את "הלכת השיתוף הספציפי", לפיה גם נכסים אלו, ובמיוחד דירת המגורים, יכולים להיכלל באיזון אם הוכח שלבני הזוג הייתה כוונת שיתוף ספציפית בנכס. ראיות לכוונת שיתוף יכולות להיות: אורך חיי הנישואין, קיומם של ילדים משותפים, השקעה משמעותית של בן הזוג הלא רשום בנכס (כגון שיפוצים יקרים או הרחבה), או שימוש משותף וארוך טווח בנכס כדירת מגורים יחידה של המשפחה.

הליכי איזון משאבים הכרוכים במקרקעין

כאשר מקרקעין מהווים חלק מהרכוש לאיזון, ישנם מספר מסלולים אפשריים:

1. הסכם גירושין: הדרך המועדפת והיעילה ביותר היא הגעה להסכם גירושין מקיף, שיכלול את אופן חלוקת המקרקעין. ההסכם יכול לקבוע מכירת הנכס וחלוקת התמורה, או העברת הזכויות לבן זוג אחד בתמורה לתשלום לבן הזוג השני. הסכם ממון יכול להקדים ולסכם נושאים אלה מראש. הסכם גירושין המאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה או בית דין רבני מקבל תוקף של פסק דין.

2. תביעה לאיזון משאבים: אם לא מושג הסכם, ניתן להגיש תביעה לאיזון משאבים לבית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט ידון בכלל הנכסים והחובות ויקבע את אופן האיזון, לרבות המקרקעין. בתי המשפט למשפחה הם הערכאה המוסמכת לדון בעניינים אלו.

3. פירוק שיתוף במקרקעין: במקרים רבים, כאשר קיימת בעלות משותפת על מקרקעין (שני בני הזוג רשומים כבעלים), ובפרט על דירת המגורים, בית המשפט יורה על פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה אם אין הסכמה על אופן אחר של חלוקה. פקודת הליכי גירושין (מקרקעין), התשכ"ט-1969, וחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובעים את העקרונות לפירוק שיתוף. המכירה תתבצע בדרך כלל באמצעות כונס נכסים, והתמורה תחולק בין בני הזוג בהתאם לחלקם.

היבטי מיסוי בעת העברת מקרקעין בגירושין

העברת זכויות במקרקעין במסגרת הסכם גירושין זוכה לפטורים מיוחדים ממיסים, בעיקר ממס שבח ומס רכישה, תחת תנאים מסוימים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. פטורים אלו חלים כאשר ההעברה נעשית בין בני זוג שהתגרשו (או בהליכי גירושין), במסגרת הסכם גירושין שאושר על ידי בית משפט או בית דין. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, וכן עם מומחה מס, כדי לוודא עמידה בתנאי הפטור. יש לציין כי העברת זכויות במקרקעין בין קרובים שאינה במסגרת גירושין כפופה לכללי מיסוי שונים.

חובות וזכויות: תפקיד עורך הדין

תהליך איזון המשאבים במקרקעין בגירושין הוא מורכב ודורש ליווי משפטי מקצועי. עורך הדין יסייע בהערכת שווי הנכסים, בניית אסטרטגיה משפטית, ניהול משא ומתן, עריכת הסכמים, וייצוג בבתי המשפט או בבתי הדין. מטרת הייצוג היא להבטיח את זכויותיו של הלקוח ולמזער את הנזקים הכלכליים והרגשיים הכרוכים בפירוק התא המשפחתי. במקרים של חדלות פירעון של אחד מבני הזוג, חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018, עשוי להשפיע על חלוקת הרכוש ולכן יש לבחון גם היבט זה.

סיכום

איזון משאבים במקרקעין במהלך גירושין הוא נושא רגיש ובעל השלכות כלכליות מרחיקות לכת. הבנה מעמיקה של הזכויות והחובות, וקבלת ייעוץ משפטי הולם, חיוניות לקבלת החלטות מושכלות ולשמירה על האינטרסים של כל צד. גישה מקצועית ומכוונת פתרונות, תוך ניסיון להגיע להסכמות, יכולה להקל על התהליך ולאפשר לבני הזוג לפתוח דף חדש בחייהם.

עו"ד ונוטריון מוטי גולן

---