הוכחת קיום חברה, כשירותה לבצע עסקה והחלטה לבצעה בעסקאות מקרקעין

בעולם העסקי המודרני, רכישה או מכירה של נכסי מקרקעין על ידי חברות היא פעולה שכיחה ביותר. עם זאת, כאשר צד לעסקת מקרקעין הוא תאגיד, ישנה חשיבות עליונה לוודא לא רק את קיום העסקה עצמה, אלא גם את כשירותה המשפטית של החברה לבצעה ואת קיומה של החלטה תאגידית תקפה המאשרת את העסקה. הבדיקה המקיפה של היבטים אלו מונעת סיבוכים משפטיים עתידיים, פסילת העסקה או הטלת סנקציות על המעורבים.

המסגרת הנורמטיבית: חוק החברות ותקנות המקרקעין

המסגרת המשפטית העיקרית המסדירה את פעילותן של חברות בישראל היא חוק החברות, תשנ"ט-1999. חוק זה קובע את עקרונות האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, את אופן התאגדותה, ניהולה, סמכויות האורגנים שלה (דירקטוריון ואסיפה כללית), ואת אופן קבלת ההחלטות בה. כאשר חברה מבצעת עסקאות מקרקעין, הוראות חוק החברות מתמזגות עם הוראות דיני המקרקעין, לרבות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 והתקנות מכוחו, כגון תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, הקובעות את נהלי הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

הוכחת קיום וכשירות החברה

לפני ביצוע עסקת מקרקעין עם חברה, חובה לבדוק שהחברה אכן קיימת, פעילה, ובעלת כשירות משפטית לבצע את העסקה:

נסח חברה (תאגיד) מרשם החברות

המסמך הבסיסי והחשוב ביותר להוכחת קיומה של חברה הוא נסח חברה עדכני, המופק מרשם החברות. הנסח מכיל פרטים מהותיים כגון שם החברה, מספרה, מענה הרשום, תאריך התאגדותה, מטרותיה, הון המניות הרשום והמונפק, שמות הדירקטורים, מורשי החתימה, ומידע לגבי קיומם של שעבודים או הגבלות אחרות. נסח זה מהווה ראיה לכאורה לקיומה של החברה ומשמש בסיס לכל בדיקה נוספת. יש לוודא שהחברה אינה בהליך פירוק, הקפאת הליכים או כל מצב אחר הפוגע ביכולתה המשפטית.

בדיקת כשירות ואישורים משפטיים

יש לוודא כי החברה אינה חברה מוגבלת או חברה בהקפאת הליכים. במקרים מסוימים, גם חברה שהתאגידות שלה בוטלה יכולה לבצע רישום זכויות, ורשם המקרקעין יכול לפעול לרישום הזכויות עם מסמכים מתאימים. עם זאת, זהו מקרה חריג הדורש בדיקה מעמיקה ואישור משפטי פרטני.

קבלת החלטה תקפה לביצוע העסקה

גם אם החברה קיימת ובעלת כשירות משפטית כללית, יש לוודא כי קיימת החלטה פנימית תקפה באורגנים המוסמכים של החברה (דירקטוריון ו/או אסיפה כללית) המאשרת באופן ספציפי את עסקת המקרקעין הנדונה.

פרוטוקול דירקטוריון / אסיפה כללית

עסקאות מהותיות, ובפרט עסקאות במקרקעין, דורשות לרוב אישור של הדירקטוריון או של האסיפה הכללית של החברה, בהתאם לגודל העסקה ולהוראות תקנון החברה. יש לבדוק פרוטוקול ישיבת דירקטוריון או אסיפה כללית עדכני, הכולל את ההחלטה לאשר את העסקה, את תנאיה המרכזיים ואת הסמכת מורשי החתימה. הפרוטוקול צריך להיות חתום כנדרש ולהעיד על קבלת ההחלטה כדין.

מסמכי התאגדות – תקנון החברה

תקנון החברה עשוי להגביל את סמכויות הדירקטוריון או מורשי החתימה ביחס לעסקאות מסוימות או לקבוע דרישות מיוחדות לאישור עסקאות מהותיות. לכן, יש לעיין בתקנון החברה ולוודא כי ההחלטה שהתקבלה עומדת בקנה אחד עם הוראותיו.

זכויות חתימה

יש לוודא כי מי שחותם בפועל על שטרי העסקה ועל יתר המסמכים בשם החברה, אכן מורשה לעשות כן על פי נסח החברה ופרוטוקול ההחלטה. חתימה שלא על ידי מורשה כדין עלולה להוביל לפסילת העסקה. נושא חתימת שטרי עסקה במקרקעין הינו קריטי ודורש בדיקה מדוקדקת. במקרים מסוימים יידרש גם אימות חתימות על ייפוי כוח על ידי נוטריון.

מסמכים נדרשים ללשכת רישום המקרקעין

לשם רישום חלוקה, פיצול ואיחוד מקרקעין, רישום בית משותף או כל הערת אזהרה במקרקעין בה חברה מעורבת, על עורך הדין המטפל בעסקה להגיש ללשכת רישום המקרקעין את המסמכים הבאים, בין היתר:

1. נסח חברה עדכני: אישור על קיום החברה ופרטיה.
2. פרוטוקול דירקטוריון/אסיפה כללית: המאשר את העסקה ומסמיך את מורשי החתימה.
3. תקנון חברה: במידת הצורך, להוכחת סמכויות או עמידה בתנאים מיוחדים.
4. טופס הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין: המוגש לרשויות המס בתוך 30 יום.
5. אישורי מיסים: אישור מס שבח, מס רכישה ומס מכירה, כמו גם אישורי עירייה (היטל השבחה, ארנונה ומים).
6. ייפוי כוח: אם החתימה נעשית באמצעות מיופה כוח.

סיכום

הבטחת תוקפה של עסקת מקרקעין עם חברה מחייבת הקפדה יתרה על בדיקת קיומה וכשירותה של החברה, ועל אישור ההחלטה התאגידית לביצוע העסקה. עורך דין מקצועי יבצע בדיקות אלו באופן יסודי, יאסוף את כל המסמכים הנדרשים ויוודא את עמידת העסקה בכל דרישות החוק.