ערבויות בהסכמי שכירות: המדריך המשפטי המלא למשכירים ושוכרים

מבוא

הסכמי שכירות בישראל, בין אם למגורים ובין אם לעסקים, כוללים כמעט תמיד דרישה להבטחת קיום התחייבויות השוכר באמצעות ערבויות שונות. מנגנוני הערבות נועדו להגן על המשכיר מפני הפרות הסכם מצד השוכר, כגון אי-תשלום דמי שכירות, גרימת נזקים לנכס, או אי-פינוי הנכס במועד. עם זאת, דיני הערבות מורכבים וכוללים גם הגנות משמעותיות על הערבים. מאמר זה יפרט את סוגי הערבויות הנפוצים בהסכמי שכירות, את ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים להן, ויספק מדריך מקיף למשכירים ושוכרים כאחד.

חוק הערבות וחוק השכירות והשאילה – עוגנים משפטיים

המסגרת המשפטית העיקרית המסדירה את נושא הערבויות היא חוק הערבות, התשכ"ז-1967. חוק זה מגדיר מהי ערבות, מהם תנאי תוקפה, ומהן הזכויות והחובות של הערב והנושה (במקרה זה, המשכיר). בנוסף, חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, ובפרט "חוק שכירות הוגנת" משנת 2017, קובעים הוראות ספציפיות לגבי סכום הבטוחות והערבויות שניתן לדרוש משוכר דירת מגורים.

סוגי ערבויות נפוצים בהסכמי שכירות

1. שטר חוב (שטרי ביטחון)

שטר חוב הוא התחייבות כספית עצמאית של השוכר, ולעיתים גם של ערבים נוספים, לתשלום סכום נקוב במקרה של הפרת הסכם. שטר חוב מאפשר למשכיר לפתוח בהליכי הוצאה לפועל כנגד החותמים עליו, ללא צורך בהוכחת החוב בבית משפט. חשוב לציין כי שטר חוב צריך להיות חתום על ידי השוכר ולעיתים גם על ידי ערבים נוספים. רצוי לרשום על גבי השטר "לביטחון בלבד" ולציין את פרטי הסכם השכירות שלגביו הוא ניתן.

2. ערבות בנקאית

ערבות בנקאית היא התחייבות בלתי חוזרת של בנק לשלם למשכיר סכום מסוים, בדרך כלל עם הצגת דרישה בלבד, אם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו. זוהי אחת הערבויות המבוקשות ביותר על ידי משכירים, שכן היא מעניקה להם ביטחון כמעט מוחלט לכך שיקבלו את הסכום במקרה הצורך. ערבות בנקאית מצריכה בדרך כלל מהשוכר להפקיד כספים בבנק או לשעבד נכסים כנגד הערבות, או לשלם עמלה חודשית/שנתית לבנק.

3. ערבות צד שלישי (ערבות אישית)

במקרים רבים, המשכיר דורש ערבות של אדם שלישי, לרוב קרוב משפחה או חבר של השוכר. הערב מתחייב לקיים את חובות השוכר אם זה לא יעשה כן. חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וכן חוק הערבות מסדירים את מערכת היחסים בין הערב, הנושה והחייב. חשוב שהערבות תהיה מפורשת ובכתב, ותפרט את היקף הערבות. עבור משכירים, מומלץ לוודא את יכולתו הכלכלית של הערב. עבור ערבים, יש להבין היטב את המשמעויות הכלכליות של חתימה על כתב ערבות, שכן זוהי התחייבות כספית לכל דבר ועניין.

4. צ'קים לביטחון

צ'קים לביטחון הם צ'קים שניתנים למשכיר שלא נועדו להיפדות אלא במקרה של הפרת הסכם. ניתן לדרוש צ'ק לביטחון עבור דמי שכירות, צ'ק לביטחון עבור חשבונות (חשמל, מים, גז, ארנונה) ועוד. בדומה לשטר חוב, גם צ'ק ביטחון מאפשר פתיחת הליכי הוצאה לפועל, אם כי ישנם הבדלים פרוצדורליים.

הגבלות על סכומי ערבות (לדירות מגורים)

"חוק שכירות הוגנת" (תיקון לחוק השכירות והשאילה) קובע הגבלות על גובה הערבויות והבטוחות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר בדירת מגורים. מטרת ההגבלות היא להקל על שוכרים ולהימנע מדרישת בטחונות מופרזות. סכום הערבות הכולל, מכל סוג שהוא, מוגבל כיום לסכום הנמוך מבין:

• שליש מדמי השכירות לתקופת השכירות כולה (אך לא יותר מ-12 חודשים).
• סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות החודשיים.

הגבלות אלו נועדו להבטיח איזון בין הצורך של המשכיר בביטחון לבין היכולת של השוכר לעמוד בדרישות.

מה קורה במקרה של הפרה?

במקרה של הפרת הסכם שכירות, המשכיר רשאי לממש את הערבויות. אופן המימוש תלוי בסוג הערבות:

• שטר חוב וצ'קים לביטחון: המשכיר יגיש את השטר/צ'ק לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. על השוכר/הערבים יהיה להגיש התנגדות לביצוע השטר/צ'ק, אם יש להם טענות הגנה.
• ערבות בנקאית: המשכיר יגיש את דרישתו לבנק בצירוף המסמכים הנדרשים על פי כתב הערבות. הבנק ישלם למשכיר ויפנה לשוכר לגביית הסכום.
• ערבות אישית: המשכיר יפנה לערב בדרישה לקיים את התחייבות השוכר. אם הערב לא ישלם, המשכיר יוכל לתבוע אותו בבית המשפט או לפתוח נגדו בהליכי הוצאה לפועל, בכפוף לתנאי הערבות.

חשוב לזכור כי פינוי שוכר סרבן הוא הליך משפטי נפרד, ומימוש ערבויות אינו מהווה תחליף לו, אלא אמצעי לגביית חובות כספיים.

סיכום

הבטוחות והערבויות בהסכמי שכירות הן נדבך יסודי ביצירת ביטחון כלכלי למשכירים ובהגנה על נכסיהם. הן דורשות תשומת לב והבנה מעמיקה הן מצד המשכירים והן מצד השוכרים והערבים. מומלץ תמיד להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובדיני חוזים לפני חתימה על הסכם שכירות או על כתב ערבות, כדי להבטיח את זכויותיכם ולמנוע סיבוכים עתידיים. היכרות עם זכויות וחובות משכירים ושוכרים בדירות מגורים היא קריטית לשני הצדדים.

כותב המאמר: עו"ד ונוטריון מוטי גולן