סעדים ותרופות למשכיר במקרה של הפרת חוזה שכירות על ידי השוכר: המדריך המלא

מאת: עו"ד ונוטריון מוטי גולן

השכרת נכס מקרקעין, בין אם למגורים ובין אם לעסקים, כרוכה במערכת יחסים חוזית מורכבת בין המשכיר לשוכר. מרבית הסכמי השכירות מקיימים את תנאיהם באופן תקין, אולם לעיתים נתקל המשכיר במצבים בהם השוכר מפר את הוראות ההסכם, דבר הגורר צורך בהתערבות משפטית. במקרים אלו, חשוב שהמשכיר יכיר את מכלול הסעדים והתרופות העומדים לרשותו על פי דין, על מנת להגן על זכויותיו ועל נכסו.

חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, יחד עם עקרונות דיני החוזים הכלליים המעוגנים בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ובחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, מהווים את הבסיס החוקי להתמודדות עם הפרות חוזה שכירות.

מהי הפרת חוזה שכירות?

הפרת חוזה שכירות יכולה להתבטא במגוון צורות, כגון:

• אי תשלום דמי שכירות במועד או אי תשלום כלל.
• אי תשלום חשבונות וארנונה המוטלים על השוכר.
• שימוש בנכס בניגוד למטרת השכירות שנקבעה בחוזה (לדוגמה, שימוש בנכס למגורים כנכס עסקי).
• ביצוע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר.
• הפרעה לשכנים.
• אי פינוי הנכס בתום תקופת השכירות.
• השכרת משנה ללא אישור המשכיר.

חשוב להדגיש כי לעיתים, ההסכם עצמו מגדיר אילו הפרות ייחשבו "הפרות יסודיות" ואילו לאו, מה שעשוי להשפיע על הסעדים הזמינים.

סעדים ותרופות העומדים לרשות המשכיר

עם התרחשות הפרה מצד השוכר, עומדים לרשות המשכיר מספר סעדים, שניתן לעיתים אף לשלב ביניהם:

1. אכיפה

סעד האכיפה הוא הסעד המרכזי והראשוני בדיני החוזים. מטרתו היא לחייב את השוכר לקיים את החוזה כלשונו. לדוגמה:

• תביעה לתשלום דמי שכירות: אם השוכר אינו משלם את דמי השכירות, יכול המשכיר לתבוע את תשלומם, בצירוף ריבית והצמדה אם נקבעה בהסכם.
• צו עשה: במקרים מסוימים, כגון שימוש חורג בנכס או אי מניעת מטרד, המשכיר יכול לבקש מבית המשפט צו המחייב את השוכר לחדול מההפרה או לבצע פעולה מסוימת.
• פינוי המושכר: כאשר השוכר אינו מפנה את הנכס בתום תקופת השכירות או מפר הפרה יסודית המצדיקה את ביטול החוזה, יכול המשכיר להגיש תביעת פינוי מושכר. זהו הליך מהיר יחסית שמטרתו השבת החזקה למשכיר.

2. ביטול החוזה

במקרה של הפרה יסודית של חוזה השכירות, או הפרה שאינה יסודית אך השוכר לא תיקן אותה תוך זמן סביר לאחר קבלת התראה מהמשכיר, רשאי המשכיר לבטל את החוזה. ביטול חוזה משמעו סיום יחסי השכירות והחובה ההדדית להשיב את מה שהתקבל מכוח החוזה. על פי רוב, במקרה של ביטול, המשכיר ידרוש השבה של הנכס (קרי, פינוי), ויוכל לתבוע פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו עקב ההפרה.

3. פיצויים

לצד סעד האכיפה או הביטול, זכאי המשכיר, בדרך כלל, לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפרת החוזה. סוגי הפיצויים יכולים לכלול:

• פיצויים בגין נזק ישיר: לדוגמה, הפסד דמי שכירות לתקופה שהנכס עמד ריק לאחר פינוי השוכר המפר, או עלות תיקון נזקים שנגרמו למושכר על ידי השוכר.
• פיצויים בגין נזק עקיף: כגון הוצאות משפטיות והוצאות אחרות שנדרשו למשכיר עקב ההפרה.
• פיצויים מוסכמים: חוזים רבים כוללים סעיף פיצויים מוסכמים, הקובע סכום פיצויים ידוע מראש במקרה של הפרה, ללא צורך בהוכחת נזק. בית המשפט רשאי להפחית סכום פיצויים מוסכמים אם ימצא אותו בלתי סביר.
• דמי שימוש ראויים: במקרה של אי פינוי הנכס בתום תקופת השכירות, זכאי המשכיר לדרוש דמי שימוש ראויים עבור התקופה בה השוכר המשיך להחזיק בנכס שלא כדין.

חשיבות פעולה מהירה ונכונה

במקרה של הפרת חוזה שכירות, מומלץ למשכיר לפעול במהירות ובאופן מושכל. איחור בפעולה עלול להוות הסכמה שבשתיקה להפרה או להקשות על מימוש הסעדים. יש לתעד כל הפרה, לשלוח התראות מתאימות, ולשקול פנייה לייעוץ משפטי. עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יוכל לסייע למשכיר לבחור את דרך הפעולה הנכונה ביותר, להגיש את התביעות הנדרשות, ולמקסם את הסיכוי לקבלת הסעדים המגיעים לו.

הסכם שכירות מנוסח היטב יכול להפחית באופן משמעותי את הסיכוי להפרות ולצמצם את הנזקים במקרה של הפרה. סעיפים כגון זיכרון דברים במקרקעין והגדרת הפרות יסודיות ותרופות מוסכמות, יתרמו ליצירת מסגרת ברורה לשני הצדדים.

למידע נוסף על זכויות וחובות שוכרים ומשכירים, ראו:

• חוק השכירות והשאילה
• חוק החוזים (חלק כללי)
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)
• האתר הרשמי של משרד המשפטים - חוק המקרקעין

אנו ממליצים לכל משכיר להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על הסכם שכירות, ובוודאי במקרה של הפרתו.

לדף הבית | צור קשר