התיישנות במקרקעין רוכשת: רכישת זכויות בעלות במקרקעין לא מוסדרים

מבוא: רכישת זכויות במקרקעין והאתגר שבאי-רישום

עולם המקרקעין בישראל נשען ברובו על עקרון הפומביות, הקובע כי זכויות קניין במקרקעין נרכשות ומשתכללות רק עם רישומן בפנקסי המקרקעין (הטאבו). אולם, לצד עקרון זה, קיים מנגנון משפטי ייחודי המאפשר, במקרים מסוימים, רכישת זכויות במקרקעין מכוח "התיישנות רוכשת". מנגנון זה רלוונטי בעיקר במקרקעין שאינם מוסדרים, כלומר, מקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר ורישום בפנקסי המקרקעין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. הפרקטיקה המשפטית מלמדת שבמקרים רבים, אנשים מחזיקים בפועל בקרקעות ונוהגים בהן מנהג בעלים במשך שנים רבות, מבלי שזכויותיהם יהיו רשומות. מאמר זה יסקור את עקרונות ההתיישנות הרוכשת במקרקעין, את התנאים לגיבושה, ואת ההבדלים המהותיים בין מקרקעין מוסדרים ללא מוסדרים בהקשר זה.

עקרון ההתיישנות במשפט הישראלי

התיישנות היא מנגנון משפטי שמטרתו להביא לידי סיום סכסוכים ולהבטיח יציבות משפטית. חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, קובע תקופות התיישנות שונות לתביעות משפטיות. בתחום המקרקעין, חוק ההתיישנות מבחין בין "התיישנות דיונית" לבין "התיישנות מהותית" (רוכשת). התיישנות דיונית משמעותה שחלוף הזמן שולל מבעל הזכות את היכולת לתבוע בבית משפט, אך אינו פוגע בזכות עצמה. לעומת זאת, התיישנות רוכשת, המכונה לעיתים "חזקה נוגדת", מאפשרת למחזיק במקרקעין, בתנאים מסוימים, לרכוש בעלות בקרקע מכוח חזקתו בה לאורך זמן.

התיישנות במקרקעין מוסדרים לעומת מקרקעין לא מוסדרים

ההבחנה בין מקרקעין מוסדרים לבין מקרקעין לא מוסדרים היא אבן יסוד בדיני המקרקעין בישראל, והיא קריטית להבנת נושא ההתיישנות הרוכשת.

• מקרקעין מוסדרים: אלו מקרקעין שעברו הליכי הסדר בפנקסי המקרקעין, במסגרתם נבדקו ונרשמו זכויות הבעלות באופן סופי. לגבי מקרקעין אלו, קובע סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כי "אין התיישנות על תביעה לזכות במקרקעין מוסדרים". כלומר, מרגע שהקרקע הוסדרה, לא ניתן לרכוש בה זכויות מכוח התיישנות רוכשת, ותביעה לזכות בקרקע זו אינה מתיישנת. עם זאת, חשוב לציין כי הוראה זו חלה רק על התיישנות שאירעה לאחר תחילת חוק המקרקעין (1.1.1970). אם ההתיישנות הושלמה לפני תאריך זה, ייתכן וניתן יהיה לטעון לרכישת זכות. בית המשפט העליון דן בנושא זה בפסק הדין ע"א 7744/12, בו נקבע כי על מנת לרכוש בעלות במקרקעין מוסדרים מכוח התיישנות, על הטענה להיות מבוססת על תקופה שקדמה להסדר.

• מקרקעין לא מוסדרים: אלו מקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר ורישומם אינו סופי. במקרקעין אלו, עשויה לקום זכות מכוח התיישנות רוכשת. תקופת ההתיישנות במקרקעין לא מוסדרים היא 15 שנים כאשר מדובר בקרקע שהרישום לגביה הוא בפנקסי השטרות, ו-25 שנים כאשר מדובר בקרקע שהרישום לגביה הוא בפנקסי הזכויות (לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני, הממשיך לחול בענייני התיישנות במקרקעין לא מוסדרים).

תנאים לגיבוש התיישנות רוכשת במקרקעין לא מוסדרים

על מנת שחזקה בקרקע לא מוסדרת תהפוך לבעלות מכוח התיישנות רוכשת, נדרשים להתקיים מספר תנאים מצטברים, אשר נקבעו בפסיקה:

1. חזקה בפועל: על הטוען לזכות להוכיח כי החזיק פיזית בקרקע לאורך כל תקופת ההתיישנות הנדרשת.
2. חזקה ייחודית ובלעדית: החזקה צריכה להיות כזו שאינה מוכרת על ידי הבעלים הרשום. היא אינה יכולה להיות משותפת עם הבעלים או כזו שנובעת מהיתר או רישיון שקיבל המחזיק מהבעלים. במילים אחרות, זו חייבת להיות חזקה "נוגדת" לזכות הבעלות הרשומה.
3. פומביות החזקה: על החזקה להיות גלויה וידועה לבעל המקרקעין, או כזו שהיה עליו לדעת עליה. אין די בחזקה נסתרת או חשאית.
4. כוונה לבעלות (Animus Possidendi): המחזיק צריך לנהוג בקרקע מנהג בעלים, ולהפגין כוונה לשלול את הקרקע מהבעלים הרשום ולרכוש בה בעלות.
5. רציפות החזקה: החזקה חייבת להיות רציפה ובלתי מופרעת לכל אורך תקופת ההתיישנות.

בפסק הדין רע"א 6209/22 של בית המשפט העליון, נדחו טענות להתיישנות רוכשת במקרקעין לא מוסדרים בין היתר משום שלא הוכח קיומו של יסוד החזקה הנוגדת.

השלכות והליכים

כאשר מתגבשת זכות מכוח התיישנות רוכשת, המחזיק יכול להגיש תביעה הצהרתית לבית המשפט להכרה בבעלותו על המקרקעין. אם התביעה מתקבלת, בית המשפט יצהיר על בעלותו של המחזיק, ופסק דין זה ישמש בסיס לרישום זכויותיו בפנקסי המקרקעין, אם וכאשר המקרקעין יוסדרו. יש לזכור כי רישום מקרקעין על ידי האפוטרופוס הכללי עשוי להשפיע על הליכים אלו, וכן גם הוכחת זכויות במקרקעין שאינם רשומים היא הליך מורכב בפני עצמו.

דגשים חשובים:

• התיישנות אינה חלה על מקרקעי ציבור: סעיף 113(ב) לחוק המקרקעין קובע כי במידה ולפי חוק המקרקעין חלה התיישנות במקרקעי ציבור שאינם מקרקעי ייעוד, לא תתחיל תקופת ההתיישנות לפני יום רישומם.
• מצבי מלחמה וחרום: חוק ההתיישנות (תיקון מס' 8 – חרבות ברזל), התשפ"ד-2024, קבע כלל עקרוני לפיו תקופות התיישנות של עילות תביעה אזרחיות "יושעו" למשך חצי שנה מה-7.10.2023, ותקופה זו לא תבוא במניין הזמן לחישוב ההתיישנות.
• עסקאות נוגדות: יש להבחין בין התיישנות רוכשת לבין הסדר זכויות במקרקעין או עסקאות נוגדות במקרקעין, כפי שנדונו בסעיף 9 לחוק המקרקעין, המעניק עדיפות לבעל העסקה הראשונה בתנאים מסוימים.

סיכום

התיישנות רוכשת במקרקעין לא מוסדרים היא מנגנון משפטי חשוב המאפשר להכיר בזכויות קניין במצבים בהם הרישום הרשמי אינו משקף את המציאות בפועל. מנגנון זה דורש עמידה קפדנית בתנאים שנקבעו בחוק ובפסיקה, ורלוונטי במיוחד למקרקעין שטרם הוסדרו. ההבדל המהותי בין מקרקעין מוסדרים ללא מוסדרים בהקשר זה מדגיש את חשיבות הליכי הסדר המקרקעין ואת הצורך בייעוץ משפטי מקצועי בכל הנוגע לזכויות קניין בקרקע. הבנה מעמיקה של עקרונות אלו היא קריטית לכל מי שעוסק במקרקעין, בין אם כבעלים, כמחזיק או כיועץ משפטי.