עסקאות מקרקעין בהליכי גירושין: היבטים משפטיים ומיסויים

הליך גירושין טומן בחובו התמודדויות רגשיות וכלכליות רבות, כאשר אחד המורכבים והמשמעותיים שבהם נוגע לחלוקת הרכוש המשותף, ובפרט – עסקאות במקרקעין. נכסי נדל"ן, כגון דירת מגורים, קרקעות ונכסים מניבים, מהווים לרוב את הנכס העיקרי והבעייתי ביותר לחלוקה בין בני זוג. מאמר זה יפרט את ההיבטים המשפטיים והמיסויים המרכזיים הכרוכים בביצוע עסקאות מקרקעין במסגרת הליכי גירושין בישראל, תוך התייחסות לחוקים הרלוונטיים והפרקטיקה המשפטית.

המסגרת הנורמטיבית: חוק יחסי ממון וחזקת השיתוף

הבסיס המשפטי לחלוקת רכוש בין בני זוג בישראל נקבע על ידי מספר דינים. עבור זוגות שנישאו לאחר 1.1.1974, חל חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973. חוק זה קובע את הסדר איזון המשאבים, לפיו עם פקיעת הנישואין (גירושין או מוות), זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית משווי כלל הנכסים שנצברו במהלך הנישואין, למעט חריגים המפורטים בחוק (כגון נכסים שהיו בבעלות אחד הצדדים לפני הנישואין, ירושות ומתנות).

לגבי זוגות שנישאו לפני 1.1.1974, או ידועים בציבור, חלה "חזקת השיתוף". זוהי דוקטרינה שפותחה בפסיקה וקובעת כי בהתקיים תנאים מסוימים (חיים משותפים ומאמץ משותף), קיימת כוונה לשיתוף בנכסים שנצברו במהלך החיים המשותפים, גם אם נרשמו על שם אחד מבני הזוג בלבד.

הפרקטיקה המשפטית מלמדת כי במקרים רבים, בני זוג מעדיפים לעגן את חלוקת הרכוש, ובכללה את עסקאות המקרקעין, בהסכם יחסי ממון שאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני. הסכם כזה גובר על הוראות חוק יחסי ממון ועל חזקת השיתוף.

סוגי עסקאות מקרקעין נפוצות בהליכי גירושין

במסגרת הליך הגירושין, קיימות מספר אפשרויות לטיפול בנכסי מקרקעין:

1. מכירת הנכס לצד שלישי

זוהי האפשרות הנפוצה ביותר, במיוחד כאשר אין לאף אחד מבני הזוג את היכולת הכלכלית לרכוש את חלקו של האחר. הנכס נמכר בשוק החופשי, והתמורה מתחלקת בין בני הזוג לפי הסכמותיהם או לפי קביעת בית המשפט/הדין. יש לזכור כי מכירה בלחץ זמן עלולה להשפיע לרעה על מחיר המכירה.

2. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

במקרים מסוימים, אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של בן הזוג האחר בנכס. העברה זו מכונה "העברת זכויות בדירה אגב גירושין" והיא מוסדרת במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין.

היבטי מיסוי בעסקאות מקרקעין אגב גירושין

הדין הישראלי מעניק הקלות מס משמעותיות לעסקאות מקרקעין המתבצעות אגב גירושין, במטרה לאפשר לבני הזוג להתנתק כלכלית ללא נטל מס כבד.

1. פטור ממס שבח ומס רכישה בהעברה אגב גירושין

על פי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג (לרבות ידועים בציבור), וכן לילדיהם, אגב גירושין, אינה נחשבת ל"מכירה" לעניין החוק. המשמעות היא כי:

• בן הזוג המעביר את חלקו פטור ממס שבח.
• בן הזוג המקבל את הזכויות פטור ממס רכישה.

הפטור תקף כאשר ההעברה נעשית על פי פסק דין של בית משפט או בית דין דתי, או על פי הסכם גירושין שאושר על ידי ערכאה כזו. פטור זה מאפשר לבן הזוג הרוכש את הדירה להמשיך להתגורר בה ללא צורך לשלם מסים גבוהים בגין הרכישה. יחד עם זאת, חשוב לדעת כי "רכישתו" של בן הזוג המקבל את הזכויות נדחית למועד מכירת הנכס לצד שלישי. כלומר, כאשר בן הזוג שקיבל את הזכויות ימכור בעתיד את הנכס, יחושב מס השבח כאילו רכש את מלוא הזכויות בנכס במועד הרכישה המקורי של הנכס על ידי שני בני הזוג.

2. היטל השבחה

העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין פטורה לרוב גם מתשלום היטל השבחה, אך יש לבדוק כל מקרה לגופו אל מול הרשות המקומית. הפטור נועד למנוע מצב בו הצדדים ייאלצו לשאת בעלויות גבוהות דווקא בעת מצוקה כלכלית ומשפחתית.

סוגיות נוספות שיש לשים לב אליהן

• שעבודים ומשכנתאות: נכסי מקרקעין רבים משועבדים לבנקים באמצעות משכנתא. במקרה של גירושין, יש להסדיר את המשכנתא מול הבנק, בין אם במכירת הנכס וסילוקה, ובין אם בהעברתה על שם בן הזוג שנשאר עם הנכס (בכפוף לאישור הבנק).
• הברחת נכסים: לעיתים, בני זוג מנסים "להבריח" נכסים, לרבות מקרקעין, על מנת שלא יכללו במסת הרכוש המשותף. בתי המשפט מתייחסים בחומרה לתופעה זו, וקיימים סעדים משפטיים שונים כנגד פעולות כאלה.
• היתרי בנייה ותכנון: במקרים מסוימים, שינוי ייעוד קרקע או ביצוע בנייה בלתי חוקית עלולים להשפיע על שווי הנכס ועל יכולת חלוקתו או מכירתו. מומלץ לבצע בדיקת נאותות לנכס לפני קבלת החלטות.
• רישום בטאבו: בסיום הליכי הגירושין וחלוקת הרכוש, חשוב לוודא רישום זכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על מנת להבטיח את זכויות הבעלות באופן רשמי ופומבי.
• זכויות בנייה: לעיתים, לנכס מקרקעין קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות אשר מעלות את שוויו. גם זכויות אלו נכללות במסת הרכוש המשותף ויש להביאן בחשבון בעת החלוקה.

לסיכום, עסקאות מקרקעין בהליכי גירושין הן סוגיה מורכבת הדורשת ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ודיני משפחה. הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והמיסויים היא חיונית לקבלת החלטות נכונות שישפיעו באופן ניכר על עתידם הכלכלי של בני הזוג.