העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין: המדריך המשפטי המלא

מבוא

הליכי גירושין הם מהמורכבים והרגישים ביותר בחיי אדם, ונושא חלוקת הרכוש, ובפרט נכסי מקרקעין, מהווה אבן יסוד בהם. העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין בישראל מוסדרת בחקיקה ובפסיקה, ומחייבת הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים, המיסויים והפרוצדורליים הכרוכים בה. מאמר זה נועד לספק מדריך מקיף בנושא, ולפרט את הצעדים שיש לנקוט על מנת להבטיח הליך העברה חלק ותקין, תוך שמירה על זכויות כל הצדדים.

המסגרת הנורמטיבית: חוק יחסי ממון וחוק המקרקעין

הבסיס המשפטי לחלוקת רכוש בין בני זוג בישראל נשען בעיקר על חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973 ועל עקרונות הלכת השיתוף בנכסים, עבור זוגות שנישאו לפני 1.1.1974. חוק יחסי ממון קובע את הסדר איזון המשאבים, לפיו עם פקיעת הנישואין (למשל, בגירושין), זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שוויים של כלל נכסי בני הזוג, למעט חריגים מסוימים. נכסי מקרקעין, כגון דירת מגורים, הם לרוב הנכס בעל השווי הכלכלי הגבוה ביותר שצדדים חולקים, ולכן חלוקתם דורשת התייחסות פרטנית. העברת הזכויות עצמה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

הסכם גירושין וחלוקת רכוש

הדרך המומלצת והשכיחה ביותר להסדרת העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין היא באמצעות עריכת הסכם גירושין מקיף. הסכם זה, שאושר וקיבל תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני, מפרט את אופן חלוקת כלל הרכוש, ובכלל זה את אופן חלוקת המקרקעין: האם הנכס יימכר ויתרת התמורה תחולק, או שמא אחד מבני הזוג ירכוש את חלקו של האחר. הסכם זה מהווה אסמכתא משפטית מחייבת לצורך רישום העברת הזכויות בטאבו.

היבטי מיסוי בעת העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין

אחד ההיבטים המרכזיים והמשמעותיים בהעברת מקרקעין אגב גירושין הוא נושא המיסוי. המחוקק הכיר במורכבות הסיטואציה ובצורך להקל על בני זוג בתהליך הגירושין, ולכן קבע הוראות מיוחדות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. על פי סעיף 4א לחוק, העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג או ממי מהם לילדיהם, ככל שהיא נעשית אגב גירושין ובהתאם לפסק דין או הסכם שאושר על ידי בית משפט מוסמך, אינה מהווה "מכירה" לעניין מס שבח ואינה חייבת במס רכישה. המשמעות היא שאין חיוב במס שבח על המעביר ואין חיוב במס רכישה על מקבל הזכויות.

חשוב להדגיש כי פטור זה חל רק כאשר ההעברה היא אגב גירושין. כלומר, היא חלק מההסדר הכולל של פירוק התא המשפחתי. רשות המיסים רואה בהעברה זו "דחיית מס", כאשר המקבל "נכנס לנעליו" של המעביר מבחינת יום ושווי הרכישה המקוריים, כך שהמס עשוי להיגבות בעתיד אם ימכור את הנכס לצד שלישי. ייעוץ משפטי ומיסויי מקצועי הוא קריטי בשלב זה לתכנון מס אופטימלי.

הליך רישום הזכויות בטאבו

לאחר שאושר הסכם הגירושין על ידי בית המשפט או בית הדין, ניתן לגשת ללשכת רישום המקרקעין (הטאבו) על מנת לרשום את העברת הזכויות בפועל. הליך זה כולל את השלבים הבאים:

1. הגשת בקשה לרישום פעולה: יש להגיש ללשכת הטאבו בקשה לרישום העברה ללא תמורה (או העברת בעלות, לפי העניין), בצירוף מסמכים רלוונטיים.
2. מסמכים נדרשים: בין המסמכים שיש לצרף לבקשה:
   • הסכם הגירושין המאושר על ידי בית המשפט/בית הדין.
   • פסק דין גירושין או תעודת גירושין.
   • שטר מכר/העברה (חתום על ידי הצדדים ומאומת על ידי עורך דין).
   • אישורי מס רכישה ומס שבח (במקרה של פטור, יש להציג אישור על הפטור מרשות המיסים).
   • אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה, היטל השבחה וכד' (בהתאם לצורך).
   • תעודות זהות של הצדדים.
3. תשלום אגרות: יש לשלם אגרת רישום פעולה בטאבו, שהיא סכום קבוע שאינו נגזר משווי הנכס בהעברה אגב גירושין. גובה האגרה נקבע על ידי משרד המשפטים ומתעדכן מעת לעת. (נכון לשנת 2026, אגרת רישום עסקה בטאבו היא בסך 44 ש"ח ואגרת רישום משכנתה היא בסך 188 ש"ח - יש לוודא אקטואליות).

לאחר הגשת כל המסמכים ותשלום האגרות, ובמידה ואין מניעה חוקית, ירשם פקיד הרישום את העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין, ובכך תסתיים העסקה באופן רשמי ופומבי.

סוגיות נוספות ודגשים

• זכויות קנייניות לעומת זכויות אובליגטוריות: חשוב להבין את ההבדל בין זכויות קנייניות (שנרשמו בטאבו) לבין זכויות אובליגטוריות (התחייבות חוזית לרישום). הליך העברה זה רלוונטי בעיקר לזכויות קנייניות רשומות. במקרים של זכויות שאינן רשומות בטאבו, ייתכן שיידרש הליך שונה לרישום זכויות במקרקעין שאינן רשומות בטאבו.
• הסכם ממון: במקרים בהם בני הזוג ערכו הסכם ממון לפני הנישואין או במהלכם, הרי שהוראות הסכם הממון, ככל שאושר על ידי בית משפט, יקבעו את אופן חלוקת הרכוש והמקרקעין בגירושין.
• היטל השבחה: אף שהעברה אגב גירושין פטורה ממס שבח ומס רכישה, ייתכן חיוב בהיטל השבחה אם הייתה תוכנית שאישרה בנייה נוספת או שינוי ייעוד שהשביחו את הנכס. יש לבדוק זאת מול הרשות המקומית.

סיכום

העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין היא הליך משפטי מורכב, הכרוך בהשלכות כלכליות ורגשיות כבדות. הבנה מעמיקה של המסגרת החוקית, היבטי המיסוי והליכי הרישום, כמו גם ליווי צמוד של עורך דין המתמחה בתחום, הם קריטיים להבטחת ביצוע ההליך באופן תקין ויעיל, ולשמירה על זכויותיהם של בני הזוג. ההקלות שהמחוקק העניק בתחום המיסוי נועדו לסייע לבני הזוג בשעתם הקשה, אך הן דורשות יישום נכון על מנת למקסם את התועלת מהן.

עו"ד ונוטריון מוטי גולן

צרו קשר | דף הבית