זכויות בנייה אנכיות: העמקה והתרוממות במקרקעין - המדריך המשפטי המלא

זכויות בנייה במקרקעין הן מושג רחב המוכר לרוב בעלי הנכסים. אולם, מעבר לזכויות הבנייה האופקיות המוכרות, קיימות גם זכויות בנייה אנכיות, המתייחסות להעמקה (בנייה תת-קרקעית) ולהתרוממות (בנייה מעל פני הקרקע) של המבנה. מדריך זה יסקור את ההיבטים המשפטיים של זכויות אלו, בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.

נקודות עיקריות במאמר:

• הגדרת זכויות בנייה אנכיות: העמקה והתרוממות.
• הבסיס החוקי לזכויות אלו בחוק המקרקעין וחוק התכנון והבנייה.
• התנאים והמגבלות להקמת מבנים תת-קרקעיים (העמקה).
• היבטים משפטיים של בנייה מעל פני הקרקע (התרוממות).
• סטייה ניכרת מתכנית והיתרי בנייה.
• רכישת מקרקעין לצרכי ציבור והשפעתה על זכויות בנייה.

<h2>מהן זכויות בנייה אנכיות?</h2>

זכויות בנייה אנכיות מתייחסות לשתי תופעות עיקריות: "העמקה" ו"התרוממות". "העמקה" מתייחסת לבנייה תת-קרקעית, כגון מרתפים, חניונים תת-קרקעיים או מקלטים. "התרוממות" מתייחסת לבנייה מעל פני הקרקע, כגון קומות נוספות, תוספות בנייה או שימוש בחלל ה אווירי שמעל המקרקעין.

<h2>הבסיס החוקי לזכויות בנייה אנכיות</h2>

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע בסעיף 11 כי "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר..." סעיף זה מהווה את הבסיס לזכות ההעמקה. כלומר, בעלות על קרקע משמעה גם בעלות על החלל שמתחתיה, עד לעומק מסוים, בכפוף למגבלות חוקיות.

חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ובראש ובראשונה תקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (תקנות אלו בוטלו, ומוסדרות כעת בתקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), התשפ"ג-2023), מסדירים את ההיתרים הנדרשים לבנייה, לרבות בנייה תת-קרקעית ובנייה מעל פני הקרקע, וקובעים מהי "סטייה ניכרת" מתכנית בניין עיר (תב"ע).

<h3>העמקה (בנייה תת-קרקעית)</h3>

הבסיס החוקי להעמקה בחוק המקרקעין מוענק מכוח סעיף 11. הרחבת השימוש התת-קרקעי דורשת היתרי בנייה מכוח חוק התכנון והבנייה. תקנות התכנון והבנייה מפרטות את הדרישות לקבלת היתר, כולל תכניות בנייה מפורטות, הגשת בקשות לרשויות התכנון, ועמידה בתקנים הנדרשים. הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה לצורך בנייה בקומות תת-קרקעיות, בתחום רשות עירונית, מוסדרת אף היא במסגרת התקנות.

<h3>התרוממות (בנייה מעל פני הקרקע)</h3>

זכות ההתרוממות, כלומר הזכות לבנות מעל פני הקרקע, מעוגנת אף היא בחוק המקרקעין. בעל מקרקעין זכאי להשתמש בחלל שמעל החלקה שלו, בכפוף להוראות החוק והתכנון. הדבר בא לידי ביטוי, למשל, בזכויות בנייה נוספות שניתן לנצל. כמו בהעמקה, גם בנייה מעל פני הקרקע דורשת היתרי בנייה, ועמידה בתנאי התכניות החלות על המקרקעין.

<h2>מגבלות ושיקולים משפטיים</h2> <h3>סטייה ניכרת מתכנית</h3>

כל בנייה, בין אם תת-קרקעית ובין אם עילית, חייבת להתאים לתכנית בניין העיר (תב"ע) החלה על המקרקעין. אם הבנייה חורגת באופן משמעותי מהוראות התב"ע, הדבר ייחשב כ"סטייה ניכרת". תקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), התשפ"ג-2023, מגדירות מהי סטייה ניכרת וקובעות כי במקרים כאלה, לא יינתן היתר בנייה, אלא אם כן אושרה הקלה או שימוש חורג. לדוגמה, סטייה בגובה בניין שנקבע בתוכנית, שאינה עולה על 2 מטרים ואינה כוללת תוספת קומות, עשויה להיחשב כסטייה שאינה ניכרת, ובלבד שהיא נועדה להתקנת מתקנים טכניים.

<h3>רכישה לצרכי ציבור</h3>

פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), תש"ג-1943, מאפשרת למדינה לרכוש מקרקעין לצורך פיתוח תשתיות ציבוריות. במקרים כאלה, זכויות הבעלים, לרבות זכויות בנייה אנכיות, עשויות להיות מושפעות. חוק זה קובע מנגנונים לפיצוי בעלי מקרקעין שנרכשו לצרכי ציבור.

<h2>שאלות ותשובות נפוצות</h2> <h3>מהי ההגדרה המשפטית ל"העמקה" במקרקעין?</h3> העמקה מתייחסת לבנייה תת-קרקעית, כגון חניונים, מרתפים או מקלטים, המנצלת את עומק הקרקע שמתחת לפני השטח, בהתאם לזכויות הבעלים בחלקה התלת-ממדית. <h3>האם ניתן לבנות בכל עומק מתחת לפני הקרקע?</h3> בעלות על מקרקעין מתפשטת לעומק הקרקע, אך קיימות מגבלות חוקיות ותכנוניות, כולל דרישות לקבלת היתרי בנייה ואיסור על גרימת נזק או אי-נוחות לאחרים. <h3>מהי "סטייה ניכרת" בהקשר של בנייה אנכית?</h3> סטייה ניכרת מתכנית בניין עיר (תב"ע) היא חריגה משמעותית מהוראות התכנית, העלולה לשנות את אופי הסביבה. תקנות התכנון והבנייה מפרטות מה נחשב כסטייה ניכרת, ודורשות היתרים מיוחדים במקרים כאלה. <h3>מהי זכות ההתרוממות?</h3> זכות ההתרוממות מעניקה לבעל מקרקעין את הזכות לבנות ולהשתמש בחלל האווירי שמעל פני הקרקע שבבעלותו, בכפוף להוראות חוק המקרקעין, חוק התכנון והבנייה והתקנות הרלוונטיות. <h2>קישורים שימושיים</h2>

• חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
• חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
• פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943
• תקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002